物业专业知识的应用课件.pptxVIP

物业专业知识的应用 ;◆家的感觉◆良好的服务◆良好的环境◆良好的安全管理; 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。;目 录;一、物业管理包括哪些方面;一般物业管理;二、物业管理费用的管理 ;三、共用设备设施维护与管理;（二）电梯困人;（三）停电;（四）停水;（五）排水故障;要求具备:(一)安全可靠的电???设施;（二）安全可靠的给排水系统;(三)安全可靠的燃气系统;（四）良好的消防设施;（五）可靠安全的电梯设施;（六）良好的安保设施;（七）良好的通信设施;1、提供服务的过程中，能够向业主说明物业服务费用的构成； 2、熟悉物业服务收费的依据 3、能够及时收取物业服务费 4、能够向业主说明代收代缴费用的具体项目 5、掌握物业服务收费的一般技巧;一、物业服务费的含义与构成 （一）物业服务费的含义： 是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 （二）物业服务费用的构成 1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用；;6、办公费用 7、物业管理企业固定资产折旧 8、物业公用部位、公用设施设备及公共责任保险费用； 9、经业主同意的其他费用。 备注： 实行包干制的物业服务费用=物业服务成本+法定税费+物业管理企业利润； 实行酬金制=物业服务支出+物业管理企业的酬金。;二、物业服务的计费方式 1、包干制 由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式； 适用范围：普通住宅小区（包括经济适用房） 2、酬金制 是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 适用范围：高档公寓、别墅、大厦的物业服务收费测算;三、物业服务费用收取与使用的原则 1、有偿服务原则 2、专款专用的原则 3、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 4、民主管理原则 5、服务收费与使用的原则 四、物业服务收费依据 1、物业服务合同的约定 2、法律法规的规定——《物业服务收费管理办法》2004年1月1日起执行;五、物业专项维修资金： 1.定义：专项维修资金属于业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施的维修和更新、改造 ，不得挪作他用的资金。 ;2、专项维修资金属于谁？应当由谁管理？如何使用？ 《住宅共用部位共用设备维修基金管理办法》规定：在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将资金移交给物业管理企业代管。《物业管理条例》中明确规定，物业专项维修资金归业主所有。 筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；;3、专项维修资金应当存在哪里？有何特别要求？ 我国法律规定，专项维修资金应当专户专存。为了保证专项维修资金的安全，维修资金闲置时除可购买国债或法律法规规定的其他范围外，不得挪做它用 。 ;住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。 住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。——《广东省物业管理条例》 ;4.房屋交易时，物业专项维修资金能更名吗？ 　　产权人转让房屋所有权时，如果当初的产权人已经缴存了物业专项维修资金，则由买卖双方当事人持房屋产权变更证明和缴存的物业维修资金专用票据以及相关的身份证明等要件到结算中心基金归集部办理维修资金更名手续。更名目前不收取手续费。;5.房屋的产权人如何了解和查询维修资金？ 产权人个人查询资金账户余额时，只要持本人身份证明及缴存的维修资金专用票据到结算中心基金核算部即可查询；若要查询“小区”或者一幢楼缴存的维修资金，须由小区业主大会选举的业主委员会相关人员，持业主委员会出具的介绍信，方可查询“小区”或整幢楼缴存的物业专项维修资金余额。;第二环节 物业服务费用的收取;二、追缴物业管理费的方法 1、一般性追缴 2、针对性追缴 3、区别性追缴 三、物业服务收费纠纷产生的原因 1、对服务不满，对受约束不满 2、对收费标准、项目、方式不满 3、建设单位遗留问题