房地产金融——第章.pptVIP

小结 土地开发银行在土地证券化、抵押贷款方面的发展为现代房地产金融业的发展奠定了良好基础，也是房地产市场化、金融市场化发展的重要基础。 第三十一页，共六十页。 3.公积金制度 公积金制度最成功的是新加坡的中央公积金制度，它始于1955年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。新加坡的公积金制度具有非常严格的法律地位，管理也非常严格、专业，是覆盖面极为广泛的社会保障制度，既为政府提供了便利的资金，也极大地保障了所有雇员的利益，对解决住房问题更是成就卓著，成为争相效仿的榜样。 公积金的特点是：普遍、强制、集中、专业 第三十二页，共六十页。 二、我国房地产金融的发展及存在问题 我国的房地产和房地产金融是改革开放以后的事情，特别是最近几年发展更加日新月异。 我国房地产金融发展的几个阶段 成熟的房地产金融市场的主要标志 我国房地产金融市场存在的主要问题 第三十三页，共六十页。 1.我国房地产金融发展的几个阶段 建国以来，我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特征非常鲜明的阶段： ⑴住房建设资金管理阶段 1978年以前，我国实行的是非常正规的计划经济，国家的基本政策是高积累低消费，先生产后生活，住房基本上属于被遗忘的事情。住房分配实行福利住房制度，单位分房是诸多福利中的一种，住房建设投入极其有限，导致住房非常紧张和短缺。 ⑵房改金融阶段 ⑶市场化房地产金融阶段 第三十四页，共六十页。 ⑵房改金融阶段 1978年后我国开始进行住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同改革阶段。 前期探索阶段是指1978到1987年的10年间以“全价卖房”为特征的改革，但由于当时人民群众自身资金非常有限，全价卖房根本就卖不了，不是没人想买，而是都买不起。同时，企业单位和国家、地方政府都不堪重负，改革成效非常不满意。 租金改革阶段，上世纪80年代中期试行“提租”改革，企图通过提高住房租金来弥补住房建设资金的不足，成效也差强人意，但最终促成了住房制度的全面改革，使房地产金融进入到住房建设、分配、消费的各个环节。 这个时期房地产金融主要以房改金融为特点，一是信贷规模迅猛扩张，二是通过政策性金融措施推进房改的深化，三是建立了房地产金融机构，初步产生了房地产金融产品，为房地产金融的全面市场化创造了条件。 第三十五页，共六十页。 ⑶市场化房地产金融阶段 90年代以后，房地产市场化逐渐成形，房地产的大规模发展有力地促进了房地产金融的发展成长，使我国的房地产金融进入了市场化阶段。但与真正的市场化的房地产金融比较，我国的房地产金融现状还有很大差距，还有许多工作要做。 第三十六页，共六十页。 2.成熟的房地产金融市场的主要标志 一般认为，成熟的房地产金融市场需要满足如下条件，或者说成熟的房地产市场具有如下特征： 完善的法律体系 完善的市场结构 丰富的市场产品 大规模的交易 高效的市场效率 严格的风险管理 第三十七页，共六十页。 ⑴完善的法律体系 房地产经营虽然是以房地产本身作为实体，但实质上它又是一种权益经济，房地产交易实质上是权益性交易，即房地产所包含的权益的交换，所有交易都应得到严格的法律保护。因此，完善的法律体系是房地产金融市场的基本保证，没有一定的法律安排，就不可能很好地保护市场参与者的权益，也就不会有规模化的房地产金融市场的形成和发展。 第三十八页，共六十页。 ⑵完善的市场结构 完善的市场结构包括市场的参与主体的多样化、分散化，市场产品的多样化、标准化、个性化，市场风险的可预见化、分散化，特别是要有不同的经营者，要有大量的买者和卖者，离开众多的大规模的市场参与者就不存在成熟的房地产金融市场。 第三十九页，共六十页。 ⑶丰富的市场产品 丰富的产品是市场结构完善的体现，成熟的房地产金融市场必定是以按揭（mortgage）为中心的多产品、多服务市场，融资渠道、形式都非常多样，市场细化也比较明显，不同风险爱好者都能够得到相应的满足。 第四十页，共六十页。 ⑷大规模的交易 成熟的房地产金融市场，其交易数量也应该是规模巨大，足以支撑市场逐利者的交易行为。虽然因各种因素的作用，在某些特定时期市场的总体交易量变化可能较大，但在一个较长时期里，成熟的房地产金融市场的交易量一般都可以占到该国或该地区金融产品交易量的很大份额，商业银行的房地