商业地产选址六大要点分析课件.pptVIP

商业地产选址 六大要点分析 1、只选择适合做商业的城市和土地 　　商业选址应首选在大城市和经济发达地区及企业在当地已具备资源的战略性城市发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活支出指标加以修正，主要应考虑： 　　城市区位及相关数据、城市发展规划、城市商业格局、土地性质、土地尺度、周边交通等。 　　2、 “地段决定论”尤为重要 　　大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。这样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段。选择临城市内轨道交通和主要交通干线的地块。 3、人口规模是重点指标 　　理想状态：地块周边半径3km常住人口30万以上，同时，最好半径5km常住人口50万以上。以上人口强调为“常住人口”，因为这些人群才是消费人群，游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。 　　做商业 “人多”是必要条件，房价、购买力等，不是必要条件！ 　　对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎，必须具备人口规模，周边必须成熟。例如，经过地块四至的公交车自然形成量至少10条线路以上。 　　下表所列是常驻人口需求的最低指标。 客流量假设：以上说明12万平方米的购物中心在满足合理租费比和基本盈利的情况下所需的日客流量是4.3万人。 　经营期有效消费客流预测 2-3公里单位消费频次：1人3天1次生活必须品消费；2人2周1次休闲消费；4人3周1次改善消费。则：1/3+2/14+5/21=0.7人/天; 　　5公里单位消费频次：4人3周1次，5人1月1次。则：4/21+5/30=0.35人/天 　　10公里单位消费频次：5人1月1次。则：5/30=0.16人/天 4、租金覆盖率是立项的关键 　　租金覆盖率：是商业自持物业累计年度租金贴现净值冲抵物业投资额的比例，租金越高，年度利润贴现净值越高，投资覆盖率越理想。 　　根据租金覆盖率和租金贴现，结合销售物业的覆盖率，可核算整个项目覆盖率与自持物业租金收益之间关系。 　　案例：4.1? 租金-投资覆盖率关系 　　????????? 租金单价：A；投资覆盖率：B； 租金贴现参数：C； 投资额：I 　　????????? 商业经营面积：L 　　??????? ? 总关系公式： I*B=A*C*365*L???? ﹥B=365*A*C*L/I 4.2? 如爱琴海购物中心：总建筑面积160000平方米，地上经营面积120000平方米，地下经营面积20000平方米，合计140000平方米，包括地上6层、地下1层，车库面积为20000平方米。 　　?4.3 土地成本按300万/亩计； 租赁面积占经营面积比为0.6； 单方建安造价为3000元/M2; 单方装修成本为4000元/M2; 贴现率为7%；按年增5%计10年租金贴现参数为4.01； 按购物中心经营面积为14万、10万、6万平方米，租金单价按1、2、3、5、7元/天计。 　　正常租金水平一般3-6元/㎡/天，对应的投资覆盖率如上表，且随规模的增加，相应租金的投资覆盖率提高。