某红桥城项目前期策划案.ppt

百步亭金桥汇 项目地址：金桥大道81号（市民之家旁） 建筑格局：块状式独立街区； 商业定位：掘金家庭式购物理想，满足片区居民的一站式消费； 经营规划：打造3.6万方的以家庭式消费为主的商业中心，引进华润苏果，苏宁电器，星巴克，麦当劳等主力店； 销售模式：售后返租（包租7年，前三年抵扣房款，1楼回报6%-7%，2楼8%，每半年返还一次）。 主力铺位：主力面积集中在40-50㎡，开间4.2m，进深12-15m； 销售均价：一楼33000-38000，二楼25000，三楼20000； 销售情况：剩余二楼少量200平米以上铺子 * 第六十二页，共八十九页。 项目总体量4万方，其中商业3.6万方，定位“掘金家庭式购物理想”，构建家庭一站式消费场所； 项目商业定位无特色，未来与片区商业同质化竞争激烈； 业态规划主要是精品零售、生活配套、休闲娱乐、餐饮美食等，满足居家消费，但区域目前居住区较少，人口相对稀疏，未来商业运营将会面临人气不足的威胁； 定位缺乏针对性，主力店招商情况不甚理想，对后期成功运营缺乏有力的支撑。 项目评价及其影响力分析 百步亭金桥汇 * 第六十三页，共八十九页。 亮点二：临近主干道、双地铁交汇处，通达武汉三镇，交通十分便捷。 项目坐拥地铁3、12号线。其中地铁3号线，今年年底通车。 第三十页，共八十九页。 案例三 越秀星汇君泊 第三十一页，共八十九页。 项目位置 武汉市江岸区塔子湖东路以东，井南大道以北 开发商 武汉越秀嘉润房地产开发有限公司 建筑面积 46万平米 占地面积 16万平米 容积率 2.91 物业类型 高层 户型面积 88-134平米 销售价格 11500元/平米 交付标准 精装 开盘时间 2013.11.30 案例借鉴/基本情况 项目优势： 1、自带育才一小，还有两所幼儿园。 2、自带大体量商业，后期配套会逐步完善。 3、门前即是地铁八号线新春站。 4、有几栋楼可以看塔子湖，视野不错。 5、越秀品牌精装修，适合没有功夫打理装修的购房者。 第三十二页，共八十九页。 案例借鉴/市场表现 面积段 供应套数 成交套数 成交比例 户型比例 80-100 947 642 67.8% 64% 100-120 - - - - 120-140 305 275 90.2% 21% 140-160 216 147 68.1% 15% 供应套数 成交套数 供应面积 成交面积 项目累计成交情况 1468 1064 153020 116220 总计 72.4% 75.9% 越秀星汇君泊价格到达价格天花板，是北湖后片区的标杆项目，现在11000元/㎡的均价，为精装修项目。 产品配比方面小户型占比没有之前项目占比那样重 ，大户型的市场接受度较高。 产品去化方面，依然是小户型去化较快，但是120-140的三房市场接受度较高。 越秀星汇君泊为北后胡标杆项目，精装价格11000元/㎡。两房去化较快，三房的市场接受度较高。 第三十三页，共八十九页。 案例借鉴/项目亮点 亮点一：精装修大气、精致，以简约奢华的装修风格，引领武汉人居新风向 * 营销中心：千万颗水晶吊灯与灯火通明的沙盘交相辉映，走进营销中心购房者即刻产生豪华、气派的殿堂级感官体验，把星汇云锦拥有的“奢华、优雅、活力、时尚”等维港港式品质生活演绎得淋漓尽致。 样板间（客厅） 营销中心 室内设计：香港名师操刀，1500元/㎡国际一线品牌豪装，大到整体衣橱，小到龙头把手，均甄选美国科勒、瑞士佛兰卡、美国耶鲁等国际知名精装品牌，鼎力打造精装品质标杆。 第三十四页，共八十九页。 案例借鉴/项目亮点 亮点二：项目与2014年8月，成功签约武汉市育才一小，自带两所幼儿园，教育资源出众。 武汉育才一小是首批省级模范小学，33人精英教师队伍，100%具备大专以上学历，40%具备小学高级教师资格。学校更与美国、日本、澳大利亚等多国教育界同仁开展国际教育交流互动，为社会培养了一代又一代栋梁之才 第三十五页，共八十九页。 * 从项目案例里面，我们可以看到， 这些产品不约而同的采用了这样的举动吸引了目标客户 1 2 3 项目在外立面上采用精致石材和做工，确立良好的形象展示面。 项目采用精装修，吸引中高端客户，为项目带来较高溢价。 项目注重教育配套的打造，学区房的销售速度远高于其他项目。 4 项目以商业先行等配套作为项目的亮点宣传，增强客户信心。 第三十六页，共八十九页。 我们的开发顺序和注意事项是哪些？ 从项目整体的情况而言，K4地块已经封顶，故而先行开发。K3地块是本项目最大的一块地，临近主干道，昭示性好，易于做形象展示和树立。K2在基于K3的引导下，以心尚墅苑形象进入市场，更易于开发。K4临湖，在前期形象深入人心之后，实行溢价销售。 总的开发顺序：K4 K3