可行性研究及投资决策.pptxVIP

起源：20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力挽经济危机 学科：20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。 推广：1978年联合国工业发展组织编写《工业可行性研究手册》， 1980年编写《工业项目评价手册》，在国际上得到广泛推广。 应用：1983年，国家计委颁发《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。 1987年，国家计委颁布《建设项目经济评价方法与参数》； 1993年，国家计委又颁布了《建设项目经济评价方法与参数》第二版。 2000年建设部建标[2000]205号 《房地产开发项目经济评价方法》 一个方法，拯救了一个国家 第1页/共81页 定义 是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术 、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。 第2页/共81页 房地产开发项目的可行性研究 是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。 第3页/共81页 可行性研究一般要回答以下问题: 技术：产品规划设计 经济：盈利能力 财务：资金平衡 融资：筹集到所需的资金量 实力：自有资金足够35% 周期：开发经营周期排布合理 调动：人力，物力资源 可行性研究要解决的问题 第4页/共81页 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 是项目投资决策的依据； 是筹集建设资金的依据； 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据； 是编制下阶段规划设计的依据。 可行性研究的目的 第5页/共81页 开发企业负责人投资决策据 编制设计任务书 筹措资金和申请贷款 签订合作和协议 申请项目建设执照 可行性研究的作用 第6页/共81页 编制要求 设计方案 可研报告的主要任务是对预先设计的方案进行论证，所以必须设计研究方案，才能明确研究对象。 内容真实 可研报告涉及的内容以及反映情况的数据，必须绝对真实可靠。 预测准确 可研报告是投资决策前的活动。它是在事件没有发生之前的研究，是对事务未来发展的情况、可能遇到的问题和结果的估计，具有预测性。因此，必须进行深入的调查研究，充分的占有资料，运用切合实际的预测方法，科学的预测未来前景。 论证严密 论证性是可研报告的一个显著特点。要使其有论证性，必须做到运用系统的分析方法，围绕影响项目的各种因素进行全面、系统的分析，既要做宏观的分析，又要做微观的分析。 第7页/共81页 可行性研究的主要内容 1、项目概况 2、市场分析和需求预测 3、规划设计方案的优选 4、项目的建设工期、开发进度安排 5、项目投资估算 6、资金的筹集方案和成本估算 7、经济分析和财务评价 8、风险分析 9、社会经济评价 10、结论 第8页/共81页 土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地产企业发展的基础。为了企业的持续发展，我们必须不断地寻找土地，发现投资机会。 项目概况 第9页/共81页 区位是房地产开发的前提，房地产产品的不可移动特征决定了区位是房地产开发过程中至关重要的一个因素。我们常说，房地产开发第一是区位，第二是区位，第三还是区位。区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区位适于建造不同的房地产。 看区位 看场地条件 看规划条件 一是看区位 看交易方式 看付款方式 第10页/共81页 如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。 不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。 看场地条件 二是看地块的场地条件 看区位 看规划条件 看交易方式 看付款方式 第11页/共81页 地块的临街状况，对项目商业布置产生影响，从而项目销售和收益都有重要影响。 第12页/共81页 地块大小和形状都会对场地的有效利用，建筑物的平面布置等产生影响，从而影响销售。 广州百合花园 第13页/共81页 场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开