2022年房地产行业开发投资情况分析.docx

2022年房地产行业开发投资情况分析 1、 建安相关：施工规模增速与建材价格回落拖累建安增长 建安投资的测算主要包括量和价两个部分，其中量为施工面积的增长， 而价的部分重要为工程建材的单价上涨。从历史数据上来看，建安部分 的增长主要依靠施工规模的驱动，工程造价成本涨幅相对平稳。 而 2018 年至 2019 年，建安投资增速显著高于施工面积增速，体现出工 程造价增长对建安投资的拉动作用。在今年大宗商品价格逐渐回归，我 们假设 2021 年工程造价涨幅回归至 2020 年左右的增速中枢。 因此，在完成了施工面积测算与工程造价后，我们对房地产开发投资中 建安部分预测过程如下： 图：房地产开发投资中建安部分预测过程 核心结论 7：我们预计，施工面积和工程造价的维度，2022 年房地产开 发投资中建安投资规模 9.4 万亿，同比下降 2.1%，显示出施工规模下降 及大宗商品价格回落对房地产开发投资建安规模的拖累。 测算的核心假设条件如下： 1. 按照工程造价与施工面积增速计算的建安投资增速，与实际完成的 建安投资增速保持线性关系； 2. 大宗商品价格 2021 年三季度后持续回落，全年增速回落至 2019 年 的增速中枢水平； 3. 2022 年建安工程造价由于施工端需求下行，同比下行幅度与 2015 年下降幅度相同。 2、 土地相关：拿地不足，土地购臵费滞后 房地产开发投资中除见外的其他费用主要包括土地购臵费，当开发商拿 地后，按照实际支付时点计入当期土地购臵费。自 2018 年来，土地购 臵费其他费用的比例维持在 85%左右。 由于通常开发商签订招拍挂协议后，土地款存在分期付款的形式，土地 购臵费增速与拿地增速趋同且存在一定滞后。自 2018 年来，由于付款 周期持续缩短，土地购臵费滞后拿地总价约 1 年左右。 核心结论 8：我们预计，从拿地总价分期计入房地产开发投资中土地购 臵的维度，2022 年房地产开发投资中其他费用 5 万亿，同比下降 5.1%， 显示出 2021 年拿地规模下滑背景下，土地购臵费 2022 年缺乏支撑。 测算的核心假设条件如下： 1. 土地购臵费占房地产开发投资中其他费用的比例为 85%； 2. 100 个大中城市拿地总价占全国土地出让金的比例保持恒定，且领 先土地购臵费 12 个月； 3. 第三轮集中供地下，供应大幅增长，虽然拿地意愿不强，但供应大 幅提升下，2021 年四季度土地出让金与 2020 年四季度基本持平。 综上，我们对房地产开发投资测算如下： 图：房地产开发投资预测过程 核心结论 9：我们预计，在施工规模下降，拿地意愿下行的背景下，建 安投资与土地购置费双重拖累房地产开发投资，预计 2022 年房地产开 发投资约 14.4 万亿，同比下降 3.2%。