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2022年房地产行业开发投资情况分析
1、 建安相关:施工规模增速与建材价格回落拖累建安增长
建安投资的测算主要包括量和价两个部分,其中量为施工面积的增长, 而价的部分重要为工程建材的单价上涨。从历史数据上来看,建安部分 的增长主要依靠施工规模的驱动,工程造价成本涨幅相对平稳。
而 2018 年至 2019 年,建安投资增速显著高于施工面积增速,体现出工 程造价增长对建安投资的拉动作用。在今年大宗商品价格逐渐回归,我 们假设 2021 年工程造价涨幅回归至 2020 年左右的增速中枢。
因此,在完成了施工面积测算与工程造价后,我们对房地产开发投资中 建安部分预测过程如下:
图:房地产开发投资中建安部分预测过程
核心结论 7:我们预计,施工面积和工程造价的维度,2022 年房地产开 发投资中建安投资规模 9.4 万亿,同比下降 2.1%,显示出施工规模下降 及大宗商品价格回落对房地产开发投资建安规模的拖累。
测算的核心假设条件如下: 1. 按照工程造价与施工面积增速计算的建安投资增速,与实际完成的 建安投资增速保持线性关系; 2. 大宗商品价格 2021 年三季度后持续回落,全年增速回落至 2019 年 的增速中枢水平; 3. 2022 年建安工程造价由于施工端需求下行,同比下行幅度与 2015 年下降幅度相同。
2、 土地相关:拿地不足,土地购臵费滞后
房地产开发投资中除见外的其他费用主要包括土地购臵费,当开发商拿 地后,按照实际支付时点计入当期土地购臵费。自 2018 年来,土地购 臵费其他费用的比例维持在 85%左右。
由于通常开发商签订招拍挂协议后,土地款存在分期付款的形式,土地 购臵费增速与拿地增速趋同且存在一定滞后。自 2018 年来,由于付款 周期持续缩短,土地购臵费滞后拿地总价约 1 年左右。
核心结论 8:我们预计,从拿地总价分期计入房地产开发投资中土地购 臵的维度,2022 年房地产开发投资中其他费用 5 万亿,同比下降 5.1%, 显示出 2021 年拿地规模下滑背景下,土地购臵费 2022 年缺乏支撑。
测算的核心假设条件如下: 1. 土地购臵费占房地产开发投资中其他费用的比例为 85%; 2. 100 个大中城市拿地总价占全国土地出让金的比例保持恒定,且领 先土地购臵费 12 个月; 3. 第三轮集中供地下,供应大幅增长,虽然拿地意愿不强,但供应大 幅提升下,2021 年四季度土地出让金与 2020 年四季度基本持平。
综上,我们对房地产开发投资测算如下:
图:房地产开发投资预测过程
核心结论 9:我们预计,在施工规模下降,拿地意愿下行的背景下,建 安投资与土地购置费双重拖累房地产开发投资,预计 2022 年房地产开 发投资约 14.4 万亿,同比下降 3.2%。
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