四川某地产新城营销报告.pptVIP

◆建议：多采用板式、蛙式和部分蝶式设计，在不过多损失经济指标的前提下提高项目舒适度、差异化和竞争力，并以此凸出高层洋房的概念；通过户型创新设计即满足目标客群需求，又保证居住舒适性，为区域塑造一座体现未来居家理念的高层洋房样板社区。 1、整体规划设计原则建议 以目标客群需要和整体开发策略为出发点， 以临河景观与中庭景观利用价值最大化指导， 根据项目地块特征，分组团阶梯式布局 规划建议 第五十四页，共七十六页。 12-18F点板式 25F蛙式 18F板式 32F板式 临街底商 临街底商 规划建议 2、建筑形态组合示意图 第五十五页，共七十六页。 规划建议 2、建筑形态组合参考图 第五十六页，共七十六页。 北地块：12-18F点板式结合（可考虑结合渠道营销为团购企业定制设计) 南地块：18F中庭板式+25F蛙式+32F板式 +底层临街商铺 规划建议 3、建筑形态建议 第五十七页，共七十六页。 从国内一、二线城市高层住宅的建筑风格来看，主要有两种：最流行的现代风格，做法上有三种方式：外立面贴砖、刷漆、玻璃幕墙或结合使用；第二种就是新古典主义风格。而消费者的角度来看，不太在意具体哪种风格，关键是要作出来的外立面耐看和有档次。但按照目前区域市场在售高层住宅外立面风格来看，多以现代为主。而为了加以区别和提升项目档次，我们建议： 新古典主义， 并在用材上体现品质感 建筑风格建议 本区域客户对立面风格的喜好程度 第五十八页，共七十六页。 参考图片 新古典主义风格（更沉稳和大气） 新古典主义风格（更时尚和合现代） 建筑风格建议 第五十九页，共七十六页。 户型设计建议 户型配比建议 以上配比建议的套数是结合了相应户型在总平建议中的摆放和其建筑形态所提出的 第六十页，共七十六页。 户型设计指导思路建议 ◆空间构成丰富、具有层次特色和文化品位 ◆空间功能分区极为明显，无干扰空间、过渡空间充足 ◆公共空间的集中性和私人空间的隐密性突出 ◆高度讲究空间的舒适性和享受性 ◆具有良好的改造条件和复合利用条件 户型设计建议 第六十一页，共七十六页。 户型参考图片 开发物业建议 77平米2-2-1 第六十二页，共七十六页。 可隔出阳光书房 二室二厅一卫 建筑面积：84㎡ 客厅：大气，开敞明亮，开间3.9米，进深6.3米； 卧室：私密独立，主卧配备5㎡情景花园 入户花园：景观入户花园，引领舒适型中小户型潮流。 阳台：大面积阳台，或赠送或半面积计算。 户型参考图片 开发物业建议 第六十三页，共七十六页。 5.8米高的25㎡空间功能转换灵活 二室二厅一卫 建筑面积：89㎡ 客厅：大气，开敞明亮，开间4.0米，进深5.8米，挑高5.8米超高客厅双层空间，以奇偶层间隔布置； 卧室：私密独立，主卧配备5㎡情景花园； 入户花园：入户不计面积3㎡花园，有效进行空间缓冲。 户型参考图片 开发物业建议 第六十四页，共七十六页。 三室二厅一卫 建筑面积：109㎡ 客厅：大气，开敞明亮，开间4.5米，进深6.6米； 卧室：私密独立，配备大面积花园 阳台：大面积景观阳台，与客厅紧密衔接。 户型参考图片 开发物业建议 第六十五页，共七十六页。 130㎡三室两厅两卫 标准跃式户型 超大6米挑高赠送空间 户型参考图片 开发物业建议 第六十六页，共七十六页。 145平米3-2-2+入户花园+3露台 大量可变空间与空中花园 户型参考图片 开发物业建议 第六十七页，共七十六页。 市场研判结论 06-09年 10年以后 核心问题 如何实现价格最大化、和单体利润最大化 卖得好、卖得快 就是利润最大化 市场 市场推着客户走，客户非理性促使开发商膨胀 整体降温，客户理性，开发商要回归现实 竞争 圈地，土地就是金钱！ 圈客，客户就是利润！ 区域房地产市场整体进入买方市场 【中成看点】： 第二十二页，共七十六页。 在这样的市场中我们要达到“热销、快销”的经营目的需要 解决的问题如下： 1、区域现状不成熟怎么办？ 2、客户在哪里？ 3、如何在巨大的供给和激烈竞争中胜出？ 问题思考 1——打造万科新城核心启动区，引领区域整体成熟； 2——把握本地的主流客户，在此基础上吸引和抢夺周边产业就业人群和改善性需求客户,中长期拓展投资客户； 3——稀缺自然资源的占有、区域的发展前景、产品的创新。 第二十三页，共七十六页。 问题思考 基于以上问题的思考，本案要想突破区域激烈的竞争压力获得成功，有以下三个突破方向： 1、依靠万科品牌，突出本案作为7000亩大盘“造城运动”的核心启动区新城中心地位； 2、放大和凸现本案所拥有的稀缺自然资源，充分利用“一河三公园”打造高尚人居环境，同时给客户传递直观的视觉冲击及后期规划想象空间； 3、通过产品创新、总价控制，实现产品在区域市场的差异化竞争，