世联精品报告中信集团北京某项目定位报告.pptVIP

东直门区域——第二使馆区+国门商务区兑现+内城价值 机场高速西延长线接近完工，使国门商务区成为现实； 政府用地计划的公布，使二环内城的稀缺价值有所加剧 机场高速延长线 第二使馆区 MOMA 均价18000元 主力户型148、245 海晟名苑5期 均价20000元 主力户型70-100 NAGA上院 预计3000美金 主力户型300-700 内城、国门商务区、第二使馆区的综合价值无可替代 受旧城改造和拆迁政策的限制，未来供应量较少，价格仍值得期望 第十七页，共五十八页。 东直门区域 项目 名称 规模 容积率 建筑 形式 核心 卖点 主力 户型 销售 均价 销售 状况 物业 管理 POP MOMA 占地:22万建面:66万 3 板楼+塔楼 位置+科技 100\148\245　 18000元 100% 3.5元/平米 海晟名苑(5期) 占地:7.4万建面:21万 2.98 板楼+塔楼 位置+酒店式服务 70-100　 20000元 认筹中 10元/平米 NAGA 上院 —　 — 塔楼　 藏品豪宅　 300-600平米 预计3000美元 认筹中 —　 东方 银座 占地:3万建面:16万 5 板楼 位置+精装+服务 111-149 16000元 100% 8元/平米 区域价值提升、供给量较少、价格18000元、销售速度50套/月左右 第十八页，共五十八页。 两广路及四惠区域——除了CBD一无所有 所有城市资源与这两个区域无关； 价格提升较多依靠CBD的辐射提升区域价值，上升空间有限； 竞争中，更多依靠与CBD的距离关系和价格优势取胜 CBD 华业玫瑰东方 均价11000元 主力户型140-200 合生国际花园 预计10000元（精装） 主力户型100-130 富力城 均价10500元（精装） 主力户型110-160 天之骄子 均价9000元 主力户型110-130 典型的主流住宅市场（主流客户、中小户型） 较高的性能价格比是项目区的竞争优势的关键 第十九页，共五十八页。 CBD东南区域 项目 名称 规模 容积率 建筑 形式 核心 卖点 主力 户型 销售 均价 销售 状况 物业 管理 富力城 占地:48.78万 建面:139万 2.7 塔楼、板楼 地段+园林 110-160 10500元 77% 2.8元/平方米 合生国际 占地:5万 建面:20万 3.4 板楼 地段+景观+园林 100-130 预计10000元 认筹 — CBD总部公寓 — 4.4 板楼、板塔 地段 100-130 8500元 80% 2.5元/平方米 天之骄子 占地:3.5万 建面:13.6万 2.73 板楼 地段+园林 110-130 9000元 75% 3.0元/平方米 华业玫瑰东方 占地：7.1万 建面：25万 2.78 板楼 生态主题+园林 140-200 11000 70% 3.5元/平米 区域价值有所提高、供给量较大、产品针对主流中产阶级、价格10000元、销售速度60套/月左右 第二十页，共五十八页。 建国门区域——具有一定的城市资源 1 2 3 4 5 6 7 8 10 9 序号 资源名称 1 华润大厦/美洲俱乐部 2 光华长安/长安大戏院 3 国际饭店 4 恒基中心 5 中粮广场 6 长富宫中心 7 凯莱饭店 8 赛特饭店/购物中心 9 国际俱乐部 10 第一使馆区 东方瑞景 均价13500元 主力户型148、210 具有一定城市资源、基本开发完毕，西北侧还有少量供给 第二十一页，共五十八页。 Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产” 必须明确的4个前提 Q3：项目限制条件？ Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会 第二十二页，共五十八页。 区域复合：既有现代写字楼、又有回迁楼，还有胡同、平房和文物 东长安街 金宝街 东二环 公园 检察院 华润 三峡 雅安 空地 社科 贡院 宏通 住研 出版 雅宝 长安 建国 国际饭店 旅游局 朝阳南小街回迁居住区 朝阳门南小街 第二十三页，共五十八页。 本项目的交通条件 长安街和东二环仍为进出项目的主要交通道路，但由于项目与他们并不直接相连，无论是进还是出，均需要经过较窄的市政路 主要弊端包括：二环路出口在朝阳门桥附近；建国门桥为双层立交（左转调头需要盘桥）；金宝街道路有隔离设施（只能右转）；华润大厦南侧的道路较窄且车流量较大（尤其是华润大厦的上下班高峰） 东长安街 金宝街 东二环 公园 检察院 华润 三峡 雅安 空地 社科 贡院 宏通 住研 出版 雅宝 长安 建国 国际饭店 旅游局 朝阳南小街回迁居住区 朝阳门南小街 虽然紧邻两大城市主要干道，但出入仍需要“受制于人” 第二十四页，共五十八页。 东长安街 金宝街 东二环 公园 检察院 华润 三峡 雅安 空地 社科 贡院 宏通 住研