长沙世联上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营.pptVIP

1、东外滩酒店式物业的投资时代 2、从历史的变迁挖掘东外滩的升值潜力 主 题 活动形式 东外滩板块投资价值论坛 执行关键 媒体的持续关注和报道 活动策略 1、杨浦区政府、区域内其他开发商联动 2、邀请著名主持人如陈鲁豫、吴小莉等主持 * 第五十四页，共七十六页。 纺织行业协会战略联盟招商主题酒会 活动策略 提供一个开放的交流平台 目 标 邀请嘉宾 鹏欣战略合作伙伴代表、写字楼客户、意向客户 2008年5月 实施时间 * 第五十五页，共七十六页。 推广策略 高调推广、密集投放、强势引导 高调推广 方式 渠道 目的 PR活动 引爆市场 树立项目、开发商品牌形象 密集投放 报纸、杂志、 电台、电视 短期内达到全覆盖， 建立项目形象 强势引导 名人效应、舆论宣传现场包装，销售道具 建立投资信心，促进快速销售 实现项目强势引导 * 第五十六页，共七十六页。 直效低成本营销— 挖掘目标人群的生活轨迹中的新推广渠道 写字楼上班 与客户在俱乐部共进午餐 某集团总裁 入住五星级酒店 打高尔夫球 商场购物 高尔夫球俱乐部 星级酒店资料 商场金卡会员 电梯媒体 去机场出差 机场广告、飞机杂志 开车上班 接送子女 户外广告/电台广告 休闲时尚杂志 围追堵截 推广策略 * 第五十七页，共七十六页。 推广渠道 户外广告：扼守上海到江浙主要交通要道，使项目的形象与信息传递至江浙地区 直 邮：针对目标客户来源集中区域及上海其他专业市场经营业主进行宣传。 公关活动：充分利用轻纺行业协会资源，举行商铺推介会，邀请行业协会中高层管理人员、政府机关公务人员参加，推动与会人员购房及通过与会人员的口碑传播，达到促进销售的目的。 房 展 会：参加春秋房展及每年一次的商铺展。 短 信：针对上海的手机高端用户进行宣传，针对老客户直行宣传。 推广策略 直效低成本营销— 挖掘目标人群的生活轨迹中的新推广渠道 * 第五十八页，共七十六页。 原则1：在项目昭示性最佳的地方，放置项目楼体条幅 原则2：卖点清晰、主题明确 原则3：公布销售信息（咨询电话、售卖信息） 原则4：条幅整体效果突出品质感 展示策略 省钱且直接有效的户外广告-楼体广告 财富专线： * 第五十九页，共七十六页。 卖场造势——营造旺场 展示策略 看楼路线醒目标识系统 沿路道旗指引标识：通往项目主干道彩旗夹道飘扬，营造红红火火的阵势； 卖场外围展板：应根据项目的推广及时更换； 其他：灯箱、展板、广告牌、形象墙等。 体验五星级酒店式的入户感受 挑高大堂 水晶吊灯 大理石花纹铺地 休闲沙发组合 花草植物布置 专业物管及接待台 * 第六十页，共七十六页。 面积 单价 (元/m2) 总价 (万元) 首付五成 (元) 月还款额 (元) 月租金 (元) 投资回报率 1-4年 3.6天/平方 65.75 22000 723250 11200 7101 6% 5-7年 4.2天/平方 65.75 22000 723250 11200 8481.75 7% 8-10年 4.8天/平方 65.75 22000 723250 11200 9468 8% 公寓式酒店经济测算 十年投资回报共69%，收回投资额的期限为14年，属于较好的投资品种。 投资回报 * 第二十二页，共七十六页。 分析总结： 分析总结： 市场产品供应单一，无类似纯投资类物业供应，非主流产品，但有市场发展空间； 缺乏品牌地产引擎的强势启动，导致目前其价格与潜在价值违背； 本项目目标价格22000元/平方米，在现有商务氛围不成熟的情况下，需要开发商大力提高产品品质，完善酒店配套，引入有市场信心保证的品牌酒店管理公司，并进行改变区域形象和项目价值提升的营销举措； 目前开发商设定的投资回报率远高于市场现有租金回报，能打造为东外滩优秀投资产品，但如何给予投资客信心保证将是最关键的问题。 * 第二十三页，共七十六页。 项目解读 市场环境 价格预估 客户目标 问题界定 市场现状下的问题解析 * 第二十四页，共七十六页。 高速度（如何满足快速回现要求？） 高价格 (内环地段，非主流产品，如何创造公寓式酒店最高价？) 鹏欣集团向商业地产市场成功迈进的代表作品 公寓式酒店的推出带动后续商铺的推出 叫座 叫好 目标 目标售价22000元/平米（含装修,10年返租） 快速回笼资金，快速