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房地产基金——张玉良如何用10万元控制188.8亿资产 三、下图为上海格林兰的股权结构 格林兰投资 （GP） 格林兰投资 （GP） 不超过49名合伙人 （LP） …… 格林兰投资 （GP） 不超过49名合伙人 （LP） 上海格林兰壹投资管理中心（有限合伙） 上海格林兰叁拾贰投资管理中心（有限合伙） 上海格林兰 …… GP LP LP 房地产基金——张玉良如何用10万元控制188.8亿资产 四、下图为从“壹有限合伙”到“三十二有限合伙”等一系列小有限合伙安排的具体细节。 在一共32个有限合伙安排中，格林兰投资累计出资额只有区区3.2万元。即，格林兰投资以3.2万元控制了3759.74万元的员工持股权。这是关键安排的第一步。 序号 小合伙企业 普通合伙人 GP出资额（万元） LP出资额（万元） 1 上海格林兰壹投资管理中心（有限合伙） 格林兰投资 0.1 519.85 2 上海格林兰贰投资管理中心（有限合伙） 格林兰投资 0.1 114.20 3 上海格林兰叁投资管理中心（有限合伙） 格林兰投资 0.1 103.35 …… …… 格林兰投资 0.1 …… 30 上海格林兰叁拾投资管理中心（有限合伙） 格林兰投资 0.1 238.58 31 上海格林兰叁拾壹投资管理中心（有限合伙） 格林兰投资 0.1 72.51 32 上海格林兰叁拾贰投资管理中心（有限合伙） 格林兰投资 0.1 221.59 合计 3.2 3759.74 房地产基金——张玉良如何用10万元控制188.8亿资产 这一案例中，有限合伙安排的运用是最大的亮点，并且这一做法具有高度的可复制性，有望成为此后员工股权安排的常规做法。 房地产基金——REITS房地产投资信托基金 柏威年集团 PAVILION GROUP 投资 设计 开发管理 项目租 赁营销 资产 管理 房地产 投资信 托基金 REITS 房地产投资信托基金 房地产信托投资基金是房地产资产证券化的一种特殊形式，它融合了信托、基金的基本属性，也是一种股权融资方式，也分为私募型和公募型，既可以封闭运行，也可以上市交易，既可以投资权益型资产，也可以投资抵押型资产。目前REITS的发展受到制度、税法、监管等方面的较大制约。 柏威年商业地产价值链 开发类项目 自有资金 银行贷款 私募基金 （开发） 私募基金 （商用） 商用物业 管理和租赁 商用类项目 REITS 投资回报 参股 控股收益 参股收益 参股收益 全额收益 参股收益 购买 产业收入 成熟后 出售 物业增 值收入 交由经营管理 房地产基金——REITS房地产投资信托基金 房地产基金——REITS房地产投资信托基金 * * * * 房地产融资 ——内部培训 2014-06 一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 六、夹层融资 五、私募股权融资（PE） 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析 目录 前言 1.资金密集型行业 2.长周期生产活动 3.商业地产持有经营 4.银行开发贷与开发全过程不匹配 5.房企金融化 时间 金额 资金投入流量表 房地产企业融资所面临的基本情况: 一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 六、夹层融资 五、私募股权融资（PE） 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析 目录 1.融资渠道： 1.1银行贷款 1.2非银行金融机构、企业和个人 按区域划分：境内融资，海外融资 2.融资类别： 2.1股权融资 融资≠借钱 2.2债权融资 2.3夹层融资 一般概念 3.广义的融资： 一般概念 3.1预收房款 3.2建设单位垫资 3.3银行贷款 3.4房地产信托 3.5上市融资 3.6房地产资产证券化 3.7联合开发 3.8私募股权融资 3.9夹层融资 3.10债券融资 3.11项目融资 3.12基金融资 一般概念 4.1资金市场：短期（一年以内）资金，包括同业拆借、票据贴现、回购、短期信贷。 . 4.2资本市场：中长期（一年以上）资金，包括股票市场、债券、基金、中长期信贷。 两者区别：期限、形式、用途（流动资金、长期资本） 资本市场与 资金市场 4.资本市场与资金市场（货币市场） 一般概念 5.私募和公募 私募和公募 5.1私募：向少数特定 的投资者，包括机构和 个人募集 5.2公募：向广大社会 公众，即众多不特定的投 资者，通过公开发售的 方式募集 战略投资人和财务投资人 6.1战略投资人：是指具有资金、技术、管理、市场、人才优势，能够促进产业结构升级，增强企业核心竞争力，致力于长期投资合作谋求获得长期利益回报和企业可持续发展的投资人。 6.战略投资人和