地产投资战略模式与案例分析.pptVIP

4、中国城市郊区的大型住宅项目一般同时针对下层中产和上层中产两个阶层，为客户提供类型多样的住所 * 复合型新城 高端度假区 1 2 3 4 分类 产品描述 “复合型新城”已成为很多中国人的选择，基于以下因素： 仅针对上层中产客户建造别墅或洋房、以及内部配套设施(购物中心、运动中心等)通常难以满足地块的容积率要求 中国上层中产阶层客户相比于住房周围高楼环绕的环境，更为关注房屋本身品质 在政府限定土地容积率的条件下，开发复合型新城经济效益最高 高端度假区专注于设计建造本身，对于产品设计水平要求较高 提供多样的住房选择，包括高层、小高层公寓，洋房、联排别墅、独栋别墅等，成片分布于项目不同区域 交通便捷，自驾和公交便达市区 配套完备，包括商街、幼儿园、运动设施与场地，常配有星级酒店 带有私家花园的高品质、大户型别墅 建于自然环境优渥地区，绿化率较高 常与高尔夫球场相配套 先进配套设施，包括泳池、高档购物中心 + + 鑫苑关注 鑫苑中国 5.3嘉德置地通过轻资产模式解决融资环境与扩张方式的不匹配问题 * 情况：市场好却内生现金少 复杂因素：传统融资闭塞 解决方案：轻资产扩张 多数投资物业仍处于开发培育阶段，租金回报率很低，利润和现金流贡献均少 净资产回报率为1.5%(2000) 总资产回报率为1.0%(2000) 商用地产的机会亚洲在涌现 债务高企 净负债超过80亿新元(2000) 净负债资本比为92%(2000) 公募市场环境一般 发起私募基金支撑培育期物业的现金流 总的来说，资产与债权人、公募投资者的偏好匹配不佳 培育期的物业现金回报低、资本收益高、波动频繁 债权人、公募投资者追求收益稳定、风险小 成立REIT来保证私募投资者的退出，且提高周转率以适应扩张需要 通过收取管理费用、剥离非核心资产、核心资产周期性套利等多种方式来实现收益 全球零售发展指数(GRDI)* 国家/ 全球排名 03年 04年 05年 中国 3 3 4 印度 5 2 1 越南 9 7 8 韩国 11 14 14 菲律宾 15 23 27 马来西亚 16 19 18 泰国 18 10 12 * *k *k *k * * * 新加坡海峡指数(STI) 鑫苑中国 富裕地区的精品改造 5.3美国商业地产主要有五种主题鲜明的产品类型 * 产品类型 主要描述 代表企业 沿主要路段购买购物中心类地产 引入领先的连锁超市、加油站、药房和其它商店来满足基本需求 获取与城区距离通常在数十公里左的坐落于高速公路出口的商业地产 专注于开放式的折价商场，其中的零售商会给出极具竞争力的折扣 选择富裕地区的较旧的地产 对地产进行再开发，将其打造为包含核心商铺以及许多小型店铺的领先综合性商业区 形成一个由中高端商铺组成的组合 专注于获取大型的坐落于城市边缘的、表现较差的购物中心 与现存的租户撤销合约并引入与KIMCO有长期合作关系的领先零售连锁店（如沃尔玛） 在商业区引入许多的连锁酒店和快餐店 大型开放式购物中心 标准生活服务区 折扣店奥特莱斯 购买或建设位于高端地区的优质地产 打造成中高端的时装零售中心 带来高端品牌的多样组合 高端时尚时装街 鑫苑中国 1 6、国内商业地产有两种主要的商业模式 拿地 开发建设 持有以租售 运营管理 土地开发为盈利引擎 运营管理为盈利引擎 * * * * * * * * * * * * * * * * 商业项目楼面地价（元/平米）* 商业项目租金回报率** 开发后的土地重新估值促进可售物业的销售 后期的运营管理能力较弱，租金回报率相对较低 拿到更便宜的土地是关键成功要素 开发后的运营管理租金收入是收益的主要来源 为了缩短商业培育期，通常选择较好的地段和已经成熟的商业区，导致地价较高 后期的运营管理能力是关键成功要素 主要描述 在价值链不同环节上盈利的商业模式 富力 富力 …… …… 鑫苑中国 1 6.1国内两种商业地产模式的能力要求 * 能力要求 以土地开发为盈利引擎要求 企业与地方政府进行合作，以实现较低地价协议拿地的能力 项目包含较多可售物业，开发后销售以快速实现资金回笼 以运营管理为盈利引擎要求 企业有低成本融资能力 企业对商业运营管理有深刻的知识和能力 鑫苑中国 6.2政府青睐综合体项目，廉价出让土地，使得商业综合体项目拥有较高的毛利率 * * * * * * * * * * * 楼面低价/销售均价 （%） * * * * * * * * * * 销售产品毛利率（%） 鑫苑中国 6.3以土地开发为盈利引擎强调企业与地方政府合作共赢的能力 * 万达 SOHO中国 初期以“三大理由”说服地方政府支持万达购物中心 提供标志性建筑，提升城市形象，并带动商圈发展 每个购物中心增加近万个就业岗位 提供大量税收 当前以“一座万达广场，一个城市