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3.4.3.6 天河城日均客流 单位：万人次 商业地产与购物中心（请勿复制） 3.4.3.7 天河城集团97—03年租金及利润增长率 租金百分比 利润总额百分比 商业地产与购物中心（请勿复制） 3.4.3.8 天河城97—03年商铺出租率 商业地产与购物中心（请勿复制） 作为中国大陆最早的SHOPPING　MALL之一，号称“中国第一商城”的天河城(TEEMALL)的成功创造了 “十年十个最”： 最早的股份制商业企业 最高速建成开业 最早引进外商零售百货企业 最具代表性综合经营模式 最现代物业管理 最大额单店销售 最大客流量 最满租位 最高效回报 最强力带动 3.4.3.9 “十年十个最” 商业地产与购物中心（请勿复制） 4、购物中心经营管理要点 4.1 经营管理与运营管理 商业地产与购物中心（请勿复制） 购物中心职业经理人 高级专业人员 购物中心运营经理 中高级专业人员 购物中心和零售房地产企业 高级管理人员 以专业化管理从战略层面 促进购物中心可持续经营 以及物业价值提升 定制中短期发展计划、年度预算、 进行购物中心定位更新与持续运营 通过具体管理、培训和指导行为 实现购物中心价值提升 商业地产与购物中心（请勿复制） 知识 购物中心 职业经理人 购物中心 运营经理 技能 市场学 零售学 房地产理论 经济学 建筑学 管理学 金融学 会计学 金融管理 运营管理 开发管理 投资管理 市 调 租赁管理 行销管理 人力资源管理 租户组合 物业管理 4.2 购物中心经营管理 商业地产与购物中心（请勿复制） 4.2.1 组织结构 总 经 理 租赁部 运营部 工程部 市场部 行政部 财务部 商业地产与购物中心（请勿复制） 4.2.2 部门职能 购物中心商铺、广告位招租 现有租户关系维护和跟踪服务 新租户开发与储备 处理购物中心租务纠纷 配合政府租赁主管部门工作 租 赁 部 商业地产与购物中心（请勿复制） 购物中心形象策划与发展工作 购物中心品牌打造 传媒推广及社会公益活动安排 市场动态及资讯的收集和反馈 购物中心公关工作 市 场 部 商业地产与购物中心（请勿复制） 运 营 部 购物中心日常运营管理 购物中心安全管理 绿化、保洁等环境管理 客户关系维护 投诉及客户问题处理 商业地产与购物中心（请勿复制） 工 程 部 机电设备运行管理及维修保养 设备、设施定期检测工作 建筑工程项目管理 建筑智能化、节能新技术推广应用 消防等危机事件应急处理 商业地产与购物中心（请勿复制） 行 政 部 日常行政事务管理 企业文化建设与宣传 团队建设，人力资源管理，员工培训 建筑智能化、节能新技术推广应用 规章制度的监督实施 商业地产与购物中心（请勿复制） 财 务 部 会计、出纳业务 各项收支费用核算及报表编制 合同控制和审计 经营数据和财务数据统计 购物中心战略发展决策支持和参与 商业地产与购物中心（请勿复制） 4.2.3 经营功能 商务功能 运营功能 品牌功能 维护功能 驱动功能 控制功能 商户组合与功能布局 租赁部 客户关系与现场管理 运营部 市场营销与公共关系 市场部 工程改造与设备运维 工程部 团队建设与行政运行 行政部 会计财务与计划统计 财务部 商业地产与购物中心（请勿复制） 开业率 （面积开业率，户数开业率） 静态指标 开业增长率 （试业期内开业率的增长率） 动态指标 功能覆盖率 （各种业态的开业率） 业态指标 4.3 购物中心开业招商控制 4.3.1 检验尺度：开业率与开业增长率 商业地产与购物中心（请勿复制） 功能布局 品牌结构 商户等级 调整计划 填空游戏 开业率 商户结构 商户数量 4.3.2 控制方向：商户数量与商户结构 商业地产与购物中心（请勿复制） 经营缺陷 物业增值 盈亏平衡 替代计划 主力店 简化招商 带动商户 吸引人流 锚店 陷阱 4.3.3 招商陷阱：主力店与增长空间 商业地产与购物中心（请勿复制） 聘请专业机构进行商业规划与招商是必要的 招商的每个环节都应由管理团队把关 商业规划中的商户组合应由同一机构实现招商 4.3.4 专业机构：管理团队与中介机构 商业地产与购物中心（请勿复制） 职业经理 管理规则 经营技术 市场管理 业态特点 物业条件 人才来源 经营管理 职业操守 从业经历 管理体系 行业地位 4.4 购物