商业地产前期策划分析.pptVIP

1、依托世博园核心区优势 2、打造片区“稀缺精品楼盘” 3、提高项目调性，在产品宣传和服务上做文章 4、借助展示和服务实现品牌落地和价值传递 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 依托区域资源环境优势，结合项目特点和产品优势，打造片区精品项目，树立片区标杆！ S优势 1、开发商品牌及世博园知名度 2、区域自然环境优异，毗邻世博园 3、地块体量不大，适于做精品 4、区域公共交通体系发达，片区未来发展潜力巨大 W劣势 1、周边传统商业氛围较弱，核心地缘客户稀薄 2、地块道路通达性不佳； 3、商业用地性质与区域接受度匹配度较低； O机会 T威胁 1、昆明商业、商务市场库存巨量； 2、市场投资、自用客群已大幅减少； 3、片区在售及潜在项目有大量商业待售。 SWOT分析 1、世博园核心区探索转型升级； 2、项目容积率有一定空间往低密方向开发，规避市场竞争红海； 3、国家政策对房地产行业积极扶持，政策利好不断 利用世博园核心区规划，充分展示好片区未来规划发展，突出项目稀缺感与投资价值。 结合世博园景区资源打造项目特有产品，借势周边项目配套资源，以及项目独特性，削弱劣势，打动客户。 充分利用区位优势及设计资源，进行产品及区位差异化竞争，主打区域“稀缺别墅”，区别其他项目。 项目SWOT分析 第四部分 项目开发方向建议 【商务公寓办公】 【主题商业及商墅】 【投资居住公寓】 购物中心 居 住 商 务 商 业 标准写字楼 服务公寓 LOFT 主题商业 邻里中心 别墅 高端办公 商业会所 投资居住公寓 项目定位方向建议 符合条件的物业类型 方向一：旅游购物风情商街 优势 项目用地属性为商业用地，经济指标条件与开发物业匹配度较高； 商业产品开发强度较低且溢价空间较大，可实现高利润产出； 商街形式多样且具有较强吸纳能力，结合旅游资源效果好； 劣势 以昆明近期一级土地供应市场来看，供地均为商业用地属性，现昆明市场商业配比及存量远超服务人群需求，商业不仅从存量、投资市场均存在严重客群面问题； 商业产品虽溢价空间较大，但可售性较差，固有资产仅为账面产值，难以实现现金利润转化； 风情商街多需充足固定人口作为支撑，且对开发商要求较高，需长期运管方能实现； 项目定位方向建议 需游客资源支撑 项目定位方向建议 方向二：总部基地商务园区 优势 相比常规高密商务而言项目1.2容积率、建筑40米限高，可规划出较为高端的低密商务办公产品； 项目所处板块及区域规划与低密园林式办公匹配度较高，物业可与酒店、公寓等同类物业进行转换； 劣势 纵观昆明商务市场由于现有存量远盛于需求量，已沦为普遍低价无市的尴尬局面； 区域没有传统办公氛围，且交通、通达性与办公客群诉求相违背； 物业市场客群稀薄且面临同区域类似项目直面竞争，项目若以商务定性将陷入僵局； 商务市场过饱和 项目定位方向建议 方向三：商务商业别墅区 优势 项目所处板块及区域规划较为支持该类物业，通过物业营销推广可有效对整盘形象气质进一步提升； 通过官邸类商墅兼顾商务与私家别墅双重属性，从而拓宽市场满足高端客群需求； 劣势 物业体量产出较少，综合考虑地价及成本费用还需进行经济论证物业经济可行性； 物业规划设计要求较高，接受该类物业人群属窄众客群，由于总价原因导致购买门槛较高； 物业除产品本身外还需公共产品及大环境、软性服务等对物业作为强支撑； 容积率无法做满 第五部分 单一业态开发经济测算与比较分析 单一业态经济测算 业态利润率比选 从上表可看出 除公寓/写字楼外，商业及别墅物业利润率相近，因此项目以经济角度出发应以低密物业为导向； 为确保账面经济效益有效转化，项目重点在于产品货系分配的合理性； 备注：此轮测算将土地成本按零计算，不代表实际利润产出，仅用于业态排序甄选。 因而利润率偏高，若加入土地成本因素考虑，利润率需≥20%才可保证项目开发安全。 双拼 独栋 商业 联排 公寓/写字楼 （单亩/零地价） 业态优选对比 物业类型 容积率 总建面（㎡） 售价预估（万元/㎡） 总销售额 （万元） 建安成本 （元/㎡） 其它开发成本 （元/㎡） 成本合计 （万元） 单亩利润额 （万元） 利润率 独栋 0.3 200 2.8 560 3500 7083 212 348 62.20% 双拼 0.45 300 2.4 720 3500 5268 263 457 63.47% 联排 0.75 500 2 1000 3500 4288 389 611 61.06% 商业 0.8 533 1.8 960 3000