商业地产基础培训调整版.pptVIP

购物中心商铺 住宅底商商铺 2.2按照坐落位置进行分类 （1）市中心区商业; （2）居住区附近及其他市区商业; （3）交通枢纽附近商业; （4）市郊商业。 2.3按照规模进行分类 （1）大型—建筑面积过万平米； （2）中型---分布广泛大型商业区的补充； （3）小型---填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。 2.4按照位置形式进行分类 铺面房和铺位 3、商业地产与住宅地产的区别 3.1商业地产与住宅地产的内在联系 3.2商业地产与住宅地产的九大区别 3.1商业地产与住宅地产的内在联系 （1）开发模式商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来，在现实中这四方面还是不规范，幵带来巨大的投资风险，很多商业地产商是由住宅地产商转变过来的，存在目套用住宅开发模式的现象。 （2）经营思路大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思路，属于一次性高价消费，不需要为商业地产完善规划和长期运营买单。 （3）操作难度住宅地产就像是小学生，商业地产的复合型则像是大学生，因此难度差异较大。 （4）赢利住宅地产是属于一次性高消费，是一种买断的产品；商业地产则是长期经营的开始，需要不断地注入资金，用于长期的回报。 3.2商业地产与住宅地产的九大区别 （1）商业地产的首要价值体现在地理位置--住宅地产地理位置选择的弹性较大；--商业地产则要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段； （2）目标顾客不一样--住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具体投资能力，都可以成为目标客户；--商业地产的目标客户则相对固定，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者，经营户又可以细分为主力经营户等； （3）功能、用途不一样--住宅的功能和用途一般来讲就是居住；--商业则有太多的功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、商务功能等等，功能不一；即使只是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、生活超市和专业店等等； （4）消费环节不一样--住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住；--商业地产在销售后，是不能直接进行消费的，在某种程度上是不具备使用价值的，他还要进行招商、装修、进货和经营；所以，住宅是一个终端、销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始； 3.2商业地产与住宅地产的九大区别 （5）对物业的要求不一样住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能都可以，对层高、荷载等的要求也不高；但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，仸何方面都有可能影响商业地产项目的生存； （6）产品的设计不一样住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要；对于商业而讲，不同的业态、不同的功能、不同的产品，商业设计要求也不一样； （7）销售、营销不一样住宅可以一卖了之，目的简单直接；商业地产是以物业升值和商业经营为投资劢力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返祖、回报和风险的问题；因此，住宅和商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的； （8）投资回报的形式不一样住宅的投资回报形式只能通过销售来实现；商业地产的投资回报形式有三种：一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值；商业地产销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商候选人开发的资金问题，而经营收益和物业提升才是商业地产投资回报的最主要形式； 3.2商业地产与住宅地产的九大区别 （9）专业性区别：总体来说，商业地产要求更加专业，商业地产不仅需要专业的规划、设计、市场调整、立项定位、还需要专业代理机构的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务； 从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小。而商业项目做旺后其收益会爆发式增长；但一旦没做旺其价值就极低，深则一文不值，风险性极大。 3.2商业地产与住宅地产的九大区别 从开发的角度来看，则可以从规划、开发流程、利益三大层面做比较： 1、规划区别商业地产的定位需广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等等方面的分析；但现实中多数商业地产的开发商没有做好规划，直接先把项目盖起来，最后商业定位就出现问题了，要么是结构不合理、要么就是布局不规范，从而导致招商困难，进驻商家不理想的结果； 2、开发流程区别商业项目开发需： 1】培育期：商业项目的前期调研、定位、规划、招商； 2】运营期：培育品牌消费习惯商业环境等需要3年； 3】调整期：开始赚钱之后的市场选择及调整； 3、利益关系区别住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链；而商业地产须平衡多方利益，其考虑的价值链上包含