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以商业饱和指数推导商业潜在规模 IRS（商圈饱和指数） ＝C（潜在客户）×RE（人均零售支出）/RF（商业面积） RF（某市可支撑商业面积）＝C×RE / IRS ＝40×1600/4000 = 16万㎡ 例1： IRS（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为1000-4000元/㎡，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡ C（潜在客户）：40万人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万的35%，115×35%=40万） RE（年平均购物额）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社会消费品零售总额的80%计算） 例2： 假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为… IRS＝C×RE／RF =100000×25／144000＝17．36 商圈饱和这一指数数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店 商圈-评估方式 四、商业地产策划 商业地产——用于经营用途的房地产形式 泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等 狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目 商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭） 大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力 商业地产-概念 商业物业分类 ※按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺 ※按物业用途分类：购物中心、小区配套商铺、专业市场、批发与商贸中心、餐馆及美食广场等五类 ※按建筑特征分类：商业大厦、社区商铺、邻街商铺、步行街露天商铺、地下商城等五类 ※按物业区位分类：商业区物业、住宅区物业、近郊物业 ※按经营方式分类：统一经营物业和分散经营物业 ※按经营类别分类：综合经营项目和单一经营项目 ※按销售方式分类：销售物业、租售物业、出租物业 ※按物业户权分类：产权物业、非产权物业 商业地产-物业分类 合理的人流动线促进商业经营 包括平面人流动线规划和垂直人流动线 平面人流动线： 平面形式的形态、室内步行街的形态；核心店与主力店的实力、数量及摆放位置 中庭的形态、大小、数量及位置 餐饮区及娱乐设施的规划 环境设计，含空间环境、景观与绿化小品、照明设计等 垂直人流动线： 垂直交通组织 中央空间是垂直人流动线设计的重点 垂直商品组合； 以上各方面其实是相互影响、相互融合，共同组成了丰富多彩的人流动线系统。 商业地产-人流动线 适宜的空间尺度及休闲的环艺设计 室内室外空间尺度对人流动线、视觉效果、心理都将产生影响： 过道宽度的一般在3米以上，有的在4.5米以上，甚至有的个别宽度达到7米以上；宽度三米被认为是舒适的底线 中庭直径或长宽一般在10－50米之间，10米左右的中庭仅仅是为了安排自动扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景观或小品，以使环境优化 室内步行街宽度一般在12米左右，让人们感觉比较舒适 地面瓷砖尺寸中高档购物中心一般使用60cm×60cm或以上，而40cm×40cm或30cm×30cm或30×60cm的瓷砖使用于中低档购物中心 商业地产-空间尺度 案 例 分 享 杭州三大市级商圈简介 杭州主要商圈 武林商圈 商圈级别：杭州市市级商业中心 商圈区位：北面文阵路，西与武林路时尚女装街区相接，东至中山北路，南至风起路 商圈描述：四大百货以及武林路女装街的并立奠定了武林商圈市级商业中心的地位 湖滨商圈 商圈级别：杭州市市级商业中心 商圈区位：以湖滨名品街南向至西湖天地南山路，东向延安路周边辐射商圈 商圈描述：规模最大，各类业态较为密集，区域内整合了名品专卖、休闲餐饮以及旅游商业，是杭州高档消费集中地 吴山商圈 商圈级别：杭州市市级商业中心 商圈区位：位于延安南路，北至解放路，紧连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场 商圈描述：依托旅游资源及市区中端消费群体，集合以解百、银泰西湖店为代表的百货以及河坊街、高银巷等特色街区 黄龙商圈 商圈级别：杭州市市级商业副中心 商圈区位：以黄龙体育中心周边辐射商圈 武 林 商 圈 武林商圈概况 No. 项目名称 开业时间 商业定位 商业面积 1 杭州大厦 1989 高档奢侈品 140000 2 GDAPLAZA 1998 中端偏高 8500 3 银泰百货（武林） 1