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仓储式大型超市选址分析 仓储式大型超市选址分析 便利店选址要求 餐饮休闲娱乐业态分析 餐饮休闲娱乐型 麦当劳 中体倍力 大地数字影院 必胜客 面点王 星巴克 肯德基 85°C 餐饮类品牌选址要求 餐饮类品牌选址要求 餐饮娱乐类品牌选址要求 必胜客选址要求 星巴克选址要求 星巴克选址 1 2 3 4 商业要求 建筑要求 其他要求 合作方式 省内一类城市市区 市内核心的商圈 商圈内展示面好，核心位置 面积150平方米，首层 层高4米以上 给排水/排油/排污/烟道 供配电负荷：100千瓦 有招牌位及广告悬挂点 租期10-15年 影院选址要求 商业地产定位选址攻略 优韬商业顾问机构 前言 亚洲购物中心协会统计数据显示， 截止2011年底中国购物中心已有2542家，预计未来4年将新增1300多家，比2001年增长893%。 欧洲人均购物中心面积2.2平米；香港人均购物中心面积1.4平米；中国大陆一线城市人均购物中心面积在0.1~0.6平方米之间。 关键词：商业地产-城市发展-基础 商业规划-商业地产-环节 业态定位-商业规划-核心 业态定位 功能定位 品类定位 客群定位、客层定位 商圈定位 模式定位 形象定位 策略定位 商业地产定位分析 招商先行 商业选址5A法则 确认便利 选购便利 进出便利 趋利便利 5A法则 影响商圈大小的因素 商业信誉 经营规模 商品种类 交通地理状况 顾客流动性 竞争商店位置 促销活动 人口与购买力分析 年龄构成 白天流动人口数 家庭人均收入 社会增加率 从事行业 自然增加率 教育程度 人口密度 家庭及构成 家庭年支出及支出结构 常住人口数 消费饱和指数分析 IRS＝C×RE／RF IRS——商业圈的零售饱和指数 C——商业圈内的潜在顾客数目 RE——商圈内消费者人均零售支出 RF——商圈内商店的营业面积 假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为： IRS＝100000×25／144000＝￥17．36 这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。 目标消费者特征分析 商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。 居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主。 高中以上文化水平的居民应占大部份。 人均商品性消费支出应在每月300元以上。 人均月收入应在1000元以上。 购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主。 购物频率在每周2-3次左右。 对价格不是太敏感，但，仍视为选择商店的重要因素。 不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。 核心消费群 核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求——求综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、 家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等； 功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。 中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝 首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。 中心消费群 辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产； 功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等； 消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的 居民。 辐射消费群 主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。 主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的