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商业地产招商专业知识 2012年 4月 目 录 一、商业地产概况 二、商业规划和业态组合 三、商业业态分析 四、市场各业态抽成情况分析 一、 什么是商业地产 商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如 shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。 在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 商业地产与住宅的前期规划有很大差异。住宅是要卖的，主要考虑地块卖给什么样的人，后期营销中也注重针对它的客户。大卖场(SHOPPINGMALL)规划非常复杂，前期需要很多论证，考察国内外大量SHOPPINGMALL。设计做好再招商，先招主力店，找平均在两万平方米以上的商家，基本是开发商主动联系的。主力店确定之后，再招小专卖店，通过各种形式的广告让经销商到销售现场来谈。主力店是SHOPPINGMALL最关键的因素，如果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。 1.1商业地产与住宅地产的区别 1.2商业地产购物中心定位的区分和界定 从购物中心的市场定位，可以从城市的商业发展趋势、项目的立地条件、区位环境特征、潜在消费者概况、商户评价等几个方面来加以区分和界定； 1.3商业地产购物中心的定位条件 1、需要遵循的原则 二、商业组合和业态规划 满足和符合市场定位； 实现商业人流的有效流动； 实现商业展示价值的最大化； 实现商业设施的有效性； I. 商业规划 2、需要研究的主要问题 总体布局 （商业建筑布局及与其他设施的互动） 商业动线（人流、物流、车流） 商铺展示及分割 垂直交通体系 公共空间的设计及效果（外立面、出入口、中庭、促销广场等） 后勤设施的规划及布局（物流通道、卸货区域、卫生间） II. 业态组合 1、要遵循的原则 满足和符合市场定位 实现业态的协调和互动 平衡项目的收益 实现项目在品牌、人流吸引力、商业价值及租金收益等多方面的 综合效益最大化； 不同类型定位的购物中心有不同的业态比例 社区型：餐饮／娱乐≥50% 生活服务店较多 商务区: 餐饮／娱乐≥30% 不同发展阶段的购物中心有不同的业态比例 案例1：上海新天地 餐饮娱乐 服装零售 案例2：东方新天地 展厅 服装零售 2、要遵循的原则 三、商业业态分析 业态种类 零售购物型 购物中心 专卖店 超市 便利店 专业店 仓储店 百货商店 购物中心 类 型 业 态 效 用 主力店 高端百货、大型超市、家居、建材等 有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约 不利影响： 租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险 次主力店 知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所 聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势 品牌店 饰品、服饰、化妆品等 购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源 功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。 黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30 业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。 百货商店 代表品牌 新世界 天虹百货 百盛 品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货 顾客定位 中高收入阶层 发展状况 目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。 百盛案例 上海九海百盛 上海九海百盛百货业态布局 6F 文化用品、音像制品