商业地产招商业态定位基础.pptVIP

细胞组织：商铺布点开间 开间的依据 开间与总体布局 开间的策略 开间与租金平效 必须严格按照市场需求来设计 是商业布局的终极体现 配合交通组织动线 与项目的定价战略紧密关联 基本模组适应未来战略 灵活变动适应市场 涉及商铺总体平面布局 组织动线、立体交通、空间共享 涉及店铺层高、店面面宽以及进深 获取最高的租金承受空间 滞感区间满足最低的面积需求 研判面积与平效之间的合理取舍 商铺开间 易居集团 商业规划硬指标和建筑设计 1 商业地产建筑设计不同于普通住宅地产建筑设计的关键在没有划一固定的指标 2 商业地产规划的硬指标因应不用的相态和业态组合具有不同的参考值 3 指标参考值有时与建筑设计硬指标相矛盾，怎样求得两种指标的合理均衡？ 易居集团 理性指标决定感性设计 理性的指标 感性的设计 取 感性常不计成本 创意是天马行空 感性的创意要在理性的指标面前合理并和谐地妥协 建筑风格、轮廓、层高、平面布局、电梯数量、照明、消防以及后勤配套等均有明晰的套用范围 不同商业地产项目因其定位和商业模式各具千秋，但理性硬指标却是有章可循万法归宗的 组合、布局、动线、开间章法 章法均属于硬指标，是理性的 理性指标循商业定律总结归纳 舍 所谓商业规划实际上就是要学会在理性和感性之间进行一系列的合乎商业目标的取舍协调工作 易居集团 不同行业业态的规划特点 不同的行业和专业区分相对应出现不同的业态乃至业态的组合，差异需要因应不同的商业规划来匹配 购物中心主题专业化趋势的把握 购物中心类 专业市场类 主题商场类 步行区街类 专业市场零售综合化趋势的把握 主题商场购物中心综合化趋势的把握 社区商业氛围复合化趋势的把握 易居集团 多种业态混合的规划特点 近年新建的商业地产项目都普遍存在着多元化跨行业的多维发展态势，多种业态混合存在的商业项目比比皆是 行业产业关联 相关多元关联 关联混合 多元混合 挑战和机遇 多业态原则 不相关多元业态混合 一方面是细分 一方面是跨界 区分主要业态 厘定辅助业态 易居集团 不同建筑形态的规划特点 商业物业常见的建筑形态：矩形、正方形、回字形、凹字形、十字形、L字形、T字形、线形、平行线形、圆形、扇形、八卦形、簇形、不规则形等等 城市综合体和购物中心适合且效率最高 类正方形 线性组合形 类圆弧形 不规则形 适用于邻里中心和社区商业以及区街商业 利用率不高属尽量避免的建筑形态 将主核心客户商家合理布于各不规则区 易居集团 不同地域文化的规划特点 不同的地域与文化习惯需要因应不同的规划，即便是项目定位极其相似 考虑地域气候 考虑地域传统 不同地域 不同民俗 不同文化 不同层次 民族特性 风俗习惯 不用地区文化 东西方文化 不同年龄层 不同性别教育 易居集团 商业规划的误区 D B C A 容易和一般的策划工作混淆 容易被房地产开发的建筑规划取代 商业布局与建筑平面布局设计混淆 定位与经营商品品类和经营环境档次混淆 易居集团 运营管理 再好的规划蓝图也要付诸现实的可操作方法 易居集团 商业运营 招商的成功就是痛苦运营的开始 1 市场无形之手拓展商机提升价值 2 无为而治的思维转化为有为而治 3 包括但不限于一系列的感性工作 4 易居集团 商业运营的感性工作 以人为本善于变化贴身便捷 人性才能感动上帝 简单才能降低成本 保护商业生态环境 开业筹划 事件营销 行业组合规范 消费行为管理 品牌营销 宣推造势 物业管理 社区公关 商户关系管理 顾客关系管理 易居集团 运营管理的开端：开业筹划 开业不是一个时间点概念而是时间段概念 重在时机选择 一套市场 营销手段 选择事 件营销 打基础 开业执 行策略 开业 规划 易居集团 开业养商是关键 开业 1年 2年 3年 商业地产需要养商已成共识，不同业态和行业以及地段成熟度养商期各有长短 杀鸡派和养鱼派 养商到底养谁？ 养商期主要做什么？ 养商期宣推怎么做？怎样和运营配合？ 养商开始的一两年是关键 易居集团 客户关系状态：水乳交融 你要和商户交朋友 你教商户做生意 客户关系管理 谁贴近市场谁就有发言权 商户不是你的朋友 商户教你做生意 客户资源管理 灌输商业规划理念给商户 运营者 运营管理者是水，水重沉底 商客户 经营商客户是油，油轻浮面 博弈 水与油如何混合 易居集团 知万变应万变 以不变应万变 以万变应万变 知万变应万变 商业地产没有一剑封喉的必杀技，只有随需而动的组合变化 好的业态组合是商业地产成功的重要关键但是不是一成不变的 商业运营可怕的不是业态组合的改变而是市场在变而你不知道 业态组合是商业地产成功的重要关键但非一成不变 易居集团 消费者行为研究应用 如果消费者是上帝，我们就是上帝管家 餐饮喜好 主流消费 附带行为