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影响客户决断的因素 参与开发的公司品牌 项目本身 内在因素 外在因素 客户自身实力、知识、年龄、偏好、…… 其他 （唯一性） 4.影响客户决断的因素 （1）外在因素 参与开发的公司品牌 开发商 物业、运营公司 发展商 建筑设计公司 实力 信誉 经验 （2）内在因素 项目本身 硬件 软件 硬件 软件 地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施 ● ● ● 销售策略 进驻品牌 优惠政策 未来前景 推广力度 运营管理 ● ● ● （2）内在因素 目 录 房地产概念 1 商业地产分类 2 商业地产的专业名词 3 投资概算与投资回报收益 4 三：商业地产的专业名词 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 　　这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。 　　区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 　　板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如潜山路板块。 商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。 核心商圈 次级 辐射 商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。  地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。  节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。 　 地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必要性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。 2. 业 态 （1）业态定义 业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。 （2）商业业态共有17种 食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物。 LOGO LOGO LOGO LOGO 商业地产基本概念知识 前 言 房地产是国民经济发展的一个基本要素，任何行业的发展都离不开房地产；同时，房地产又是人们生活的必需品，任何人都必须有安居立足之地。房地产行业具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房地产商发展国民经济和改善人民生活的基础产业和支柱产业。 “商业地产”是房地产的一个细分，在了解商业地产之前，首先应对房地产业做初步了解。 〈1〉什么是房地产？ 〈2〉什么是商业地产？ 〈3〉目前国内的代表有哪些？ 目 录 房地产概念 1 商业地产分类 2 商业地产的专业名词 3 投资概算与投资回报收益 4 一：地产概念 1.房地产 房地产具体是指土地、建筑物 及其地上的附着物，包括物质 实体和依托于物质实体上的权益 1）土地 2）建筑物及地上附着物 3）房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押 权、土地使用权、典当权等。 2.土地使用年限 最高年限 居住用地：70年 工业用地：50年 科、教、文、卫用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或者其他用地 ：50年 3.基本名词 总建筑面积： 也叫“建筑展开面积”。建筑物各层水平投影面积的总和，包括 使用面积、辅助面积和结构面积三项。 容积率： 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度： 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的例。 七通一平： 通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或 煤气、平整土地