商业地产的开发经营和管理(交大).pptVIP

◆ 同面积的关系（双三角） N S S=面积 N=租金 ◆ 同市场需求的关系 ◆ 同商业发展的关系 第二部份 市场背景 ◆ 总量供应 ◆ 市场特征 ◆ 开发发展方向 ◆ 政策导向 ◆ 法规滞后 ◆ 周边市场 商业地产的开发 经营和管理 主讲人：姜新国 主讲人简介 姜新国 上海在行置业投资咨询有限公司高级咨询顾问，国家商业网点管理协会专家委员会委员，著有国内第一本商业地产理论专著《商铺投资》和商铺投资实战案例《商铺韬略》等著作。 姜新国先生曾任职于上海市经济管理干部学院，从事房地产、商业实践十余年，具有丰富的实践经验和理论知识，担任十多家大型国有、上市民营企业的高级顾问，对商业、商业地产有着深入的研究，其“美感商业”一文被选入中华大型学术文库，被中央党校列为参考读物；他的动态租金成本理论，被多家大型商业集团公司所接受并付诸于实施，取得了良好的经济效益；“商铺开发的郊区化趋势”、“一铺养三代”等文章被全国各种媒体争相转载，广为流传。经他咨询、策划的商业地产项目--“利富商贸城”、西安“上海城”、“上海工业茂”等项目均是目前市场上投资的热点，其中受上海泰恒房地产公司委托策划的商业地产项目“巴比伦生活”被评为中国最佳策划奖、最有投资价值的商业房产奖和进入上海商业房产十大推荐楼盘之列，该项目开盘一天即告售馨，成为上海房地产行业成功的经典案例。 成功策划作品之一 ——“曹安国际妇女儿童用品商业中心” 成功策划作品之一 上市公司“华联股份”战略投资顾问， “店铺经营”的战略思想为该公司接受，取得优异的经营效益。 巴比伦生活广场（30000平方米） 美车饰汽车生活广场（15000平方米） 上海吴中汽配城（80000平方米市场） “大娘水饺”企业发展策略 亚太盛汇休闲购物广场（40000平方米） 松江文石路商业街市规划（30000平方米） 利富商贸大厦（80000方米） 上海旅游委培训基地（12000平方米） 上海国际水产城（1800亩） 新世界房地产公司（企业转型） 中电·紫旺电器城（可行性分析） 华联股份收购企业（否定案） 南汇区航头商业街开发规划（100000平方米） 山东淄博新绿都置业公司shopping·park（100000平方米） 西安·西大街上海城（24000平方米） 洛阳涌金生活广场（40亩全程策划及营销代理） 金山新城（200亩全程策划） 上海多伦路文化特色街策划 商业地产的开发 概 述 商业地产经营 商业物业管理 概 述 沿 革 ◆ 商铺的传说 ◆ 国外商铺 ◆ 中国商铺 基本概念 ◆ 商铺价值的构成 ◆ 衡量商铺价值的标准 比较项目 商业物业 居住物业 最终用途 商业经营 居 住 评判标准 商业利润或租金 舒适、安全、便捷、机密、经济 升值条件 经营或商业环境 土地或居住环境 消 耗 价值转移(中间商品) 终端消耗 获得方式 投 资 购 置 类 型 经营型物业 消耗型物业 属 性 生产资料 生活资料 商铺种类 ◆ 按路段区位分类 ◆ 按用途分类 ◆ 按建筑形态分类 ◆ 按组合形式分类 第一部分 用地判析 ◆ 所在城市 ◆ 所在商圈 ◆ 用地条件 定位决策 ◆ 定位原则 ◆ 定位方法 2003年业态租金承受能力 2004年业态租金承受能力 2003业种租金承受能力 2004业种租金承受能力 类 形 商 业 街 市 项目开发策略 ◆ 用途决定建筑规划 ◆ 业态决定建筑形态 ◆ 商业文化决定建筑风格、 景观设置 ◆ 经营特色决定装饰风格 ◆ 其 他 商业用地属性判析 体现土地价值 设立合适的业态 立店障碍排除 建筑形式选取 文化气氛营造 挖掘商业价值 提高使用价值 提高附加价值 房地产价值提升 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 业态设置 业种组合 商品经营成本 销售方式 要领推广水平 促进关系 价 格 经营成本 业态主题 价 格 商场成本 物业管理 管理技术 招商能力 商业价值提升 策划要则 ◆ 价值发现 ◆ 改变竞争态势 ◆ 引起关注 ◆ 以理服人 ◆ 商业地产的品牌战略 商业资源开发 ◆ 商业生态 ◆ 商业资源分类 ◆ 商业资源开发 ◆ 研究招商 商铺一般开发方法 ◆ 商业街区：综合 ◆ 商 业 街：主题