商业地产的操盘策略与商圈研究培训.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * 顶级商业地产策划与流程管理 一. 市场调研：1.区域状况调研：　1.1区域商业状况调研　1.2竞争者状况调研　1.3市民消费偏好调研 （媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）　1.4区域经济状况评估　1.5消费者品牌认同调研 2.目标购买者调研 　2.1消费群体细分，消费动机　2.2项目问题及机会调研　2.3购买能力调研 3.品牌供应商调研 　3.1品牌类别细分　3.2品牌资料库建立　3.3项目问题及机会调研　3.4租金承受能力调研 二.项目定位 1.项目分析　1.1项目核心竞争力（卖点）分析　1.2竞争者比较分析（问题及机会）2.项目定位　2.1项目品质功能定位　2.2品牌形象定位3.目标客户（购买者及承租者）4.业态组合及规划建议5.卖场区域分割 三.基本VI（品牌视觉形象设计） 包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等 应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等 招商与销售策略的构建 四.招商策略1.价格体系建立2.公开活动及新闻配合3.媒介策略4.商业谈判或推介会 五.销售策略1.价格体系建立2.公开活动及新闻配合3.媒介策略4.商业谈判或推介会 品牌形象与促销策略 一.品牌形象完善 二.促销策略以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。 三.开业策略开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。 四.公开策略借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。 五.气氛策略店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。 六.服务策略服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。 七.管理策略导入ISO质量认证。 八.媒介策略全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。 业态规划与店铺划分是根本 1.1调查市场现状／进行市场分析 1.2市场优劣势／市场战略分析 1.3竞争对手分析 1.4 商场定位 1.5 商场总面积建意 1.6 业态规划 1.7 租户选配 1.8 店铺划分 项目商业定位的内涵 项目市场定位　 项目主题定位　 项目业态定位　 项目价格定位 项目档次定位　 项目形象定位　 经营方式定位　 项目功能定位 专业市场前期排期控制 排期表 案例：XXX商业步行街招商策略 招商策略目录 -招商目的-项目介绍-功能定位-项目优势-平面效果图-招商原则-招商对象-招商要求 -优惠政策-合作方式-招商流程 商城成功的因素 一个商城的成功所需要的几方面配合 商城成功基本要素 商城外部 条件 商城市场 定位 商城营销推广策略 商城管理 服务 经营者的 实力 谢 谢 挡不住的诱惑——商业地产！ 谢谢观看/欢迎下载 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 内容总结 商业地产的操盘策略与商圈研究。“引凤筑巢”而不是“筑巢引凤”。缺乏二：缺乏对商业和地产不同业态整合的经验。缺乏三：缺乏理性的投资评估、热衷于概念炒。缺乏四：缺乏对国情的正确认知，夸大个别案。1、顾客调查的主要项目：（1）住址。2、将约100～150份问卷所收集的住址在地图上标示画线即使商圈的范围自然展现。(1)人口规模及特征：人口总量和密度。规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。式中 IRS——。C——商业圈内的潜在顾客数目。RE——商圈内消费者人均零售支出。RF——商圈内商店的营业面积。该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。（3）?????? 外租面积经营成本。（4）?????? 投资内部收益率。（2）商铺的租赁一般需要在开业前半年至开业后1年期间内进行淘汰筛选、稳定发展和总价4%费用。挡不住的诱惑——商业地产。谢谢观看/欢迎下载 * * * * * * * * * * * * * * * * * 商业地产的操盘策略与商圈研究 演讲人：鲁 炳 全 中国人民大学房地产研究中心 特聘教授 北京博智行商业地产研究院 院 长 内容提要 商业地产的基本概念 商业地产操盘的核心环节控制 商业地产与专业市场的业态 商业地产的招商策略 商业地产的招商案例的分析 中国房地产行业十大镜像 商业地产的基本概