商业地产的开发招商与运营课件.pptVIP

五、招商顺序原则 核心主力店先招，辅助店随后的原则 零售购物项目优先，辅助项目配套的原则 六、核心主力店招商布局原则 核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态 购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果 七、特殊商户招商优惠原则 “以点代面，特色经营”是购物中心特别是超大型综合性购物中心 Shopping Mall 的经营特点 特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对她们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用 当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合 八、租赁经营采用“放水养鱼”的原则 租赁经营原则采用“放水养鱼”的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，日后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能共同成长 放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向承租商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵；北京信特商业中心倒闭的原因之一就在于此 九、统一招商的“管理”要充分体现 和强调对商户的统一服务 统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等 这个“统一服务”不但要体现在思想上、在招商合约中，更要体现到后期的管理行动中 这个“统一服务”就是要求“服务”出购物中心的品牌与特色来 十、购物中心完善的信息系统 为购物中心管理者、广大签约商户和顾客提供便利。（当然便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。） 购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。 建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务；还能为一些签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等；更能为购物中心及时提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配。 招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持 商业地产运营管理 一、租户管理 商业物业有两个客户层次，即直接客户和间接客户，租户是商业物业的直接客户，是商业物业经营利润的主要来源，为保持商业物业较高的租用率，必须加强租户的管理 有的租户经营状况良好，有的租户经营状况不佳，有的租户经营信心不足而随时有意退等，加强租户的管理，就是充分了解租户的经营状况、经营动向及经营意见等，以根据具体情况采取相应的对策，使商业物业始终保持一个良好的经营状态 1、租户信息资料管理 现有租户信息 目标潜在的租户信息 其他市场租户资料信息 租户资料包括： 租户的背景资料，如经营性质、经营规模、经营特色、业态特征、品牌特点等 租户入场时间、规模、位置、要求、意见等 潜在租户的经营品类、规模、品牌、可能的租赁时间、面积等 租户资料的来源： 招商咨询登记、来电纪录、广告搜集、网络搜集、其他市场信息 目前国内商业地产存在的主要问题 一、急功近利，出售产权和“填充式”招商弱化项目的竞争力 购物中心是世界公认的长线投资，其获利须经过运营和长期持有才能获得，但在中国因为开发商的实力有限和融资环境的制约，出售产权是一个普遍的现象。通过包装、炒作，以购物中心的概念出售产权商铺达到快速获利，是许多开发商投资购物中心的真实目的。而这类型的购物中心在后期的经营中往往容易出现问题，出售产权使购物中心的招商机动性、灵活性大大降低，招商条件的放宽导致一些不成熟的零售商进场经营，购物中心的经营风险加大。由于产权出售使购物中心的整体规划布局遭到破坏，因而在招商中往往采取“填充式”的方式，使整个购物中心凌乱无序，经营效果可想而知 二、定位不明确，经营项目雷同无特色 从商业功能的组合和业种配置上看，目前国内许多区域型的购物中心采取社区型的功能定位和业种组合，即“超市+百货”。这些社区型购物中心的出现，使购物中心的开发方式具有明显的趋同性，没有形成错位经营 在国外，购物中心一般分为社区型、区域型与跨区域型三大类。辐射的范围不同，购物中心的