商业地产案例北京三里屯SOHO的启示.pptVIP

* * 当今的产品一旦成为大规模、同质化的产品就丧失了高价值，三里屯SOHO可以说是一件具有独特气质的建筑艺术品，它的独特性和艺术性决定了它在市场上的稀缺性，进而保证了它的高价值。? ——潘石屹 三里屯SOHO的启示 * * 目录 SOHO中国的定位 项目简介 销售情况 三里屯SOHO的启示 SOHO的战略与战术小析 * * 三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成，旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观，在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。 项目简介 开盘时间 2008年7月 开间面积 215-330平 销售均价 4.9万/平米 装修状况 毛坯 管理公司 港铁物业 层高 3.5 管理费 商业：30元/米； 写字楼：16元/平 楼层 28 占地面积 5.12万平米 建筑面积 46.57万 * * 项目简介 燕莎商圈 第一使馆区 第二使馆区 CBD商务中心区 第三使馆区 三里屯SOHO * * * * 销售情况 三里屯SOHO于7月12日获得预售许可证，总批准预售面积为414689.87平方米、地上地下部分共3159套。销售额逾50亿元，成交均价达4.9万元/平米。商业管理费30元/平米，写字楼管理费16元/平米。 用　　途 已签约套数 已签约面积(M2) 成交均价(￥/M2) 商业用房 377 60414.17 57975 办公用房 110 31941.88 35883 公寓 33 5858.3 39669 注：截止到7月22日 * * 商业：500元/平/月 公寓：100元/平/月 太古 盈科 商业：450元/平/月 公寓：160元/平/月 写字楼：200 /平/月 周边项目租金 三里屯酒吧街租金：416元/平/月 * * 租金比较 产品类型 区域项目 租金（元/平/月） 商业 太古北区 650 太古南区 479 王府井 685 东方新天地 1370 公寓 三里屯附近 100 写字楼 ?2007年上半年 ?2008年上半年 ?全市平均 ?183 ?205 ?CBD ?215 ?230 ?金融街 ?195 ?215 ?中关村 ?151 ?164 ?东二环 ?180 ?208 如果按8%的市场投资回报率来计算，三里屯SOHO的商业、写字楼和公寓的平均租金应该是：430元/平/月、255元/平/月和283元/平/月。与上表对比，目前可能只有商业可能达标，但是太古的招商比例只有30%，可能会出现“有价无市”的状态；写字楼和公寓则更可能是亏本。 对于善于计算的投资客，小潘是如何做到的？ * * 三里屯SOHO的启示 世道如此不好，还有项目能卖得这么好？ 客户是谁？ 他们为什么要买？ 如何去销售？ 如何去挖掘他们？ * * SOHO为何要做商业？ 引用潘石屹自己的话（《我用一生去寻找》）： 1、作为商人，最本质的就是这个社会上缺什么，我们就做什么。所以大公司面前要有一个灯塔，这个灯塔就是：市场需求。 2、这几年我们公司的业绩很好，最重要的原因来自于几年前我们的一个决策。过去十几年，开发商的注意力和资金全都集中在住宅上，但是开发商业地产的连5%都不到，这里面有个巨大的供应缺口。于是公司在方向进行了调整，瞄准了即将出现的商业地产需求。我们调整后，就出现了“90平米/70%”的限制，今年政府出让的地块有超过80%的地是廉租房、经济适用房，同样地段的商品房不可能和低成本的经济适用房竞争。市场中表现出来的需求就人们在生活中的需求。 * * 商业综合体项目 商业地产可规避政策和市场风险。 商业地产最看重：地段，地段，地段。——李嘉诚 选择特大型城市的最繁华地段开发商业地产。 目前的市场下，客户关注的是长期收益。 SOHO商业地产的发展战略：选择特大型城市的最繁华地段开发商业地产，具体就是北京。关注上海，但不做大量土地储备。 世邦魏理仕研究的数据显示，和去年同期相比，北京写字楼市场平均租金上升至人民币205元/月/平方米，同比增长9%。其中东二环地区由于推出了多个优质项目从而带动区域租金上涨15%，至每平方米208元每月人民币；CBD地区在激烈的市场竞争环境下，租金仍然上涨了11%；金融街地区受旺盛的需求带动，租金同比上升8%；而中关村地区由于在2007年没有优质的写字楼项