商业地产实战讲座.pptVIP

购物中心的规划设计 商业地产运营管理 第五部分内容 云天地产机构制作 商业地产全程运营与招商实战讲座 孙卫闽先生：（笔名：子云天） 国家高级注册房地产策划师； 清华大学实战型营销总监(CMO)国际认证班毕业，并获得美国培训认证协会（ AACTP ）颁发的营销总监职业资格证书。 历届全国住交会旅游地产和商业地产峰会秘书长； 美国国际商务协会高级会员，世界旅游休闲大会特邀嘉宾代表等。 商业地产实战 | 商业地产全程运营与招商课程 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 课程提纲挈领 商业地产是一个勇敢者的游戏，商业地产是智者的舞台。本人一直致力于商业地产的研究和出路探索，每到一个城市都以专业的敏感性去触摸一座城市的商业灵魂，感悟商业地产发展给社会进步和城市发展带来的全新的变革。 本次讲座流程及逻辑路线 商业地产基础理论 商业地产投资开发 商业地产规划设计 商业地产定位招商 商业地产运营管理 第五部分 商业地产基础理论 第一部分内容 ---------------------------------------本人比较认同的观点 什么是商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业 一、按商业形态分类： 1、商业广场?　　2、shoppingmall????　　3、商业街 4、大型商铺　　5、购物中心　　6、休闲广场　　7、步行街　　8、专业市场　　9、社区商业中心　　10、商务楼 二、按照开发形式进行分类 1、商业街商铺 2、市场类商铺 　　3、社区商铺 　　4、住宅底层商铺 　　5、百货商场、购物中心商铺 　　6、商务楼、写字楼商铺 　　7、交通设施商铺 商业地产主要分类有 商业房地产模式定位及项目前期开发基本要素 构成商业地产核心差异的信息因子主要有九种 一 市场定位 二 地理位置 三 交通系统 四 建设规模 五 建筑型态 六 经营结构 七 物业管理 八 商脉源流 九 市场推广 商业地产已经走过了四代商业模式，现正向第五代，第六代甚至第七代方向发展。 第一代商业为百货大楼; 第二代商业为自选商场，即大型超市; 第三代商业是连锁经营; 第四代商业为“Shopping Mall” ，“集聚”效应，一站式购物和营造一种立体的生活模式 ，如：世界上最大的MALL——加拿大“西爱民顿” 以及上海的“正大广场” 。 第五代商业是以标准化国际通行生活模板为体系的商业经营模式，也是高品质城市综合体的一种标志，如：豪布斯卡”（HOPSCA）； 第六代商业是以观光、休闲、健康、文化营销为主题的体验式商业经营模式 ；如：保利文化广场，深圳星河购物公园。 第七代商业是以生态、休闲、娱乐为主题，集散蜂巢式商业模式即：（2＋3＋4 ），如：韩国未来生态城。 商业地产投资开发 第二部分内容 对于购物中心的配置而言，其他尚需满足的项目如下： （一）尽可能整合住宅区的人行步道，使其能与购物中心相连。购物中心的营业时间以外的时间，应至少有一 条通路可以出入购物中心。 （二）服务性的交通动线可以依机能集中或分散地设置，但不能干扰购物中心的活动。 （三）无论是在视觉上或心理上，各种机能都应为整体的一部分。 由于所在区位的差异，其土地取得的难易程度影响着土地取得的多少以及土地使用计划，因此主要土地配置计划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同，但基本仍有数项原则是二者皆须考虑的： （一）住宅区应与购物中心及人行步道相结合。（二）购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中心连接。（三）周边道路系统与公共运输系统完善。而在都会型购物中心，更需注意如下部分：（一）维持都会中心发展的状态及方法。（二）考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。（三）维持现有性质及未来发展的目的及方法。（四）步道系统从过去、现在到未来的延续性。 位于都会区外、主要作为建立都会区副都会的购物中心，其土地成本较低，较易取得广大的土地面积，因而其 主要配置计划可以水平式发展，使基地上的土地使用有多样的变化，天际线及建筑形态也能有多重面貌。而位于都 会中心内的购物中心，其土地成本高，不易取得大面积土地，因而其配置形态可能需要垂直式的往天空及地底发 展，而形成独栋式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差异，因而以下便依水平配置及垂直配置形态分别论述。 一、水平配置形式 购物中心通