商业地产市场研究发展报告.pptVIP

2007年-2012年上半年昆明房地产市场供求走势图 从年度供求来看，2009年的市场供求平衡是一个分水岭，此后市场表现为供大于求的态势，而2012年需求缺口进一步被拉大，供求比为1.81。与此同时，下半年城中村改造的综合体项目来势汹汹，市场大规模的集中放量在所难免。因此，在未来3-5的时间内，市场供给过剩的局面不会发生改变。 二级市场供求——供求关系分析 城市商圈分析 城市商业网点规划 城市商圈调查 城市商业业态调研 项目区域商业环境调研 * 昆明商业地产发展历程 从90年代初至今，中心区由最初传统百货业时代如今走向城市综合体时代，其他区域从老小区社区商业，临街铺面为主，目前形成了本区域商业中心，商业形态向大型商业发展。 1989年左右 商业起步阶段 商业扩张阶段 商业突进阶段 商业转型提升阶段 樱花购物中心、五华大厦等的相继建成并开业，昆明首批“单体型复合体”商业地产项目产生，逐渐形成了五大商业区：以百货大楼、五华大厦以及正义路、南屏街、三市街等构成的三市街中心商业区；以西南商业大厦、青年路、以及后来的仟村百货构成的青年路商业区；以樱花购物中心、白塔路构成的白塔路商业区；以小西门、大观街构成的小西门商业区。以个体商业为主构成的螺蛳湾日用品批发市场商业区。 1993-1998年 1999-2004年 2005年到至今 青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场，随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧，陆续出现了广丰、双龙、黄土坡等专业市场。 随着昆明世博会的召开，怡心园、南亚风情园等餐饮娱乐业相继出现。进而到2000年前后，农家乐开始退潮，一批远郊和地州的旅游度假区、旅游小镇、度假小镇、度假别墅、高尔夫地产等纷纷出现，旅游地产诞生。 随着新亚洲·体育城、世纪城shoppingmall、大商汇、顺城等大型社区商业及“城市综合体”项目出现，则开创了一种不同于传统住宅地产和传统商业地产的新型商业形式，综合型一站式消“shopping mall”相继涌现，昆明商业进入“MALL”时代；同时在市中心商业辐射的作用下，区域型商业中心逐步形成，例如南市的南亚风情园和北市区财富中心、和谐世纪等项目的规划建成。 昆明房地产市场的历史可以追溯到1982年成立的中房集团昆明公司，1983年开发的第一个住宅小区——虹山小区。 1989年，由于青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧陆续出现了广丰、凯旋利、双龙、玉带河、西南、宏盛达、永丰、菊花、昙华、小坝、黄土坡等食品、服装、鞋帽、机电、建材、干菜、汽车等专业市场。截至到2004年，昆明市区共有103个各类专业市场。专业市场也成为过去近二十年来最主要的商业地产形态。 1993年到1997年，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，成为昆明第一批成型的商业地产项目——只不过我们当时只把他们看成是纯粹的商业项目。 1999年，借助’99世博会召开的契机，怡心园、南亚风情园等餐饮娱乐业相继出现。 2000年前后的柏联广场、鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等市中心区项目大量开发，成为最早的“单体型复合体”商业地产项目。 以2005年为转折点，昆明商业地产则进入提升与转型阶段。随灭新亚洲·体育城、世纪城shoppingmall、大商汇、顺城等大型社区商业及“城市分析体”项目的出现，则开创了一种不同于保守住宅地产和传统商业地产的新模式。 昆明商业地产发展回顾 中心区 南市区 西市区 2009年之前：南市区呈现社区配套商业、零散中高端餐饮 2010年开始：中央金座滇池路首个CBD；南亚风情第一城提高昆明商业价值，带动商业发展态势 2011年：红星国际家居广场弥补区域商业业态，新建商业量7万平方米 2012年：以南亚风情第一城为首的三大商业运营，引领南市区商业发展 小结：区域商业逐步趋于成熟，潜在商业项目面临较大竞争 上世纪80-90年代：中心区逐渐由商街形成商圈。由昆百大、五华商厦、西南 大厦、樱花购物中心等几大百货主导的青年路、三市街、小西门和白塔路是当时主要的商圈昆都和老螺蛳湾基本成形 1999-2006年：中心区商圈升级、扩容。旧城改造和房地产开发的带动下，老螺蛳湾商圈酝酿建设主城次级CBD 2007-至今：区域商业中心崛起新兴商圈快速形成。商业格局彻底发生改变，一个中心向多个中心转变，商圈开始向北扩张 2006年以前：北市区商业中心一直处于空白 2007年：北市区的代表商业是北辰财富中心商圈崛起，带动北市区产业走向多元化 2008年：中汇商业中心继北辰崛起，填补北市商业空白，品牌齐聚打造首席商业航