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第四章、定位：客层产品 第三十一页，共五十四页。 常州首席和谐型全功能花园型社区 项目定位 第三十二页，共五十四页。 牛塘新市民常州第一居所 产品定位 第三十三页，共五十四页。 一、客源定位 客源房型需求简洁但不单调，配套和普通商品房一致。 我们的房子为外来工作的新市民而建造。 要充分考虑前来投资的常州市民。 为企业安置员工，让老板为员工安居出油加力。 结论：客源：投资客、新市民成为最大的客层。 第三十四页，共五十四页。 （一）客源层分析 1、投资型客户层 第三十五页，共五十四页。 2、企业型客户层 第三十六页，共五十四页。 3、投资型客户层 第三十七页，共五十四页。 4、外来型客户层 第三十八页，共五十四页。 麦道全程.2008 湖滨置业牛塘项目营销推广报告 麦道全程营销顾问机构 2008年4月 版权所有 第一页，共五十四页。 第一章、大势：常州牛塘 第二章、市场：分析研判 第三章、项目：突破挖掘 第四章、定位：客层产品 第五章、营销：发售模式 第六章、推广：秀稿广告 第二页，共五十四页。 第一章、大势：常州牛塘 第三页，共五十四页。 中国城市化运营的第一阵营：长三角 第四页，共五十四页。 苏锡通领先常州的重要原因 回顾常州，80年代“中小城市学常州”，90年代“苏南模式”发源地 苏州：成就上海的后花园-----后上海 南通：成就上海的主卧室-----北上海 无锡：同上海的零距离对接-----小上海 常州？？？ 看看我们的竞争对手 第五页，共五十四页。 剖析“苏南模式” 1、以工业园化城镇为开拓先锋 2、以廉价劳力为价格资源 3、以机器化生产为动力源泉 4、以上海平台为窗口基地 5、以对外贸易对内加工为发展平台 第六页，共五十四页。 “苏南模式”的不足之处 1、无大工业化配套，无法完成乡镇城市化运作 2、无生活化动力，工业聚中区无法实现市民化进程 3、技术无法高速发展，熟练技工无法永驻本地 关键点在于：人的因素 第七页，共五十四页。 败，不在话下！！ 第八页，共五十四页。 苏州新加坡工业园区 苏州高兴技术开发区 苏州 邻里中心 无锡 无锡生产力促进中心 国家级留学生孵化培育基地 引才入流 看看紧邻苏州、无锡怎么进行城市化运营 第九页，共五十四页。 牛塘 吸纳及培养更多熟练技工 以牛塘为荣的新市民阶层 筑巢引凤 宜住、易居、宜生活 牛塘可以选择的方法 第十页，共五十四页。 第二章、市场：分析研判 第十一页，共五十四页。 常州市场分析 （1）2007年，常州房地产市场继续呈现健康平稳的发展态势，开发投资总量较快增长，房屋施工面积和竣工面积进一步增加，新开工面积降势逐步减缓，商品房价格涨势逐步趋缓。 （2）2007年，外来地产大鳄纷纷介入常州，世茂地产、收购顺驰后的香港路劲地产、澳门大鳄何鸿燊的正方置业、以及南京朗诗置业、广东方圆集团等纷纷介入。 （3）2007年常州房产受房贷、金融政策的影响，进入四季度，企业景气指数走低。2008年第一季度更创新低； （4）2007年常州经济适用房的建设和供应量相对不足，作为福利性住房，既能让中低收入家庭拥有自己的住房，又能有效抑制投资性需求的攀升。 结论一：跳出红海策略，进入蓝海加速发展 第十二页，共五十四页。 常州2008年房产展望 房地产开发投资中的矛盾和问题进一步显现，国家进一步深化系列宏观调控政策，使房地产土地市场和房地产资本市场发展面临着严峻考验。 在步入2008年之后，竣工房屋、新开工面积大幅增加，导致商品房空置面积明显上升。 受房产市场表现出的空置率提高、宏观调控政策的加强，面临资金链的紧绷以及受2008年政策不明朗因素，多个开发商开始转战异地。 万科在全国各地掀起降价风暴以后，上海首当其冲、东莞受降严重，部分知名开发商纷纷在销售策略上作出调整，降价、促销此起彼伏。 结论二：稳定发展，是开发商目前的第一考量 第十三页，共五十四页。 本稿截止日期为2008年4月5日 备注：2008年第一季度销售数据表 结论三：跳出常州项目射程，独自发展 第十四页，共五十四页。 第三章、项目：突破挖掘 第十五页，共五十四页。 转身看项目 312国道居住区域 拆迁安置居民区域 九洲等武进高尚居住区 新兴武进居住板块 第十六页，共五十四页。 牛塘素描 全镇拥有各类工业企业1000多家，固定资产6.8亿元，其中拥有省级企业集团1家， 武进市级企业集团3家，自营进出口企业12家，1000万元以上的骨干企业48家。 第十七页，共五十四页。 项目位于常州武进区的牛塘镇。 北至漕溪浜、东到湖滨路、南抵兴业路、西面毗邻漕溪村。 第十八页，共五十四页。 SWOT分析 S（优势） 净地宜于施工； 地块指标可调节，灵活性大； 开发商拥有强大本地资源优势。 周边无其