某房地产商业裙楼营销策划报告.pptVIP

3、动线规划原则 原则一：方便顾客识别。 原则二：方便顾客进出和上下。 原则三：最好不要占据营业面积。 原则四：营业时间的确定，销售设施与非销售设施的也大 多不同，管理、运营上，要注意在销售设施关门 后，确保非销售设施所需的通道、电梯等。 第三十一页，共五十九页。 原则五：出入口设置在来店人数量最多、最集中的车站方向， 或靠近主要道路的地方。 原则六：立体交叉。 原则七：人车分离（购物者与停车场分离、步行者与机动车 分离）。 原则八：货车流线和店员流线、货车流线和购物者流线、店 员流线和购物者流线分开布置。 原则九：采用不同交通手段顾客的流线设计 第三十二页，共五十九页。 4、动线类别 l???????? 客流动线 l???????? 员工动线 l???????? 车流动线 l???????? 货物动线 l???????? 弃物动线 l???????? 避难流线 l???????? 水平交通 l???????? 垂直交通 5、停车场 6、流线设计 l??? 顾客出入口 l??? 自动扶梯 l??? 楼梯 l??? 客用电梯 l??? 客货两用电梯 l?? ?办公电梯 第三十三页，共五十九页。 第四节　物业管理定位 一、日常管理工作 1、经营管理 2、服务管理 3、房屋设备管理 4、人力资源管理 5、物资管理 6、财务管理 二、物业公司服务管理的内容 1、日常基本服务 三、物业管理公司品牌形象建设 第三十四页，共五十九页。 第五章　租售策略及价格定位 第三十五页，共五十九页。 第一节　价格体系构成（包括租售策略） 一、销售模式 结合前期我们对菏泽市房地产市场、项目特性、目标消费群的特点的了解，我们对本项目采用两种模式来实现销售目标，在销售模式上和推广顺序上，作如下安排 说 明： 在操作中，小范围内两种销售模式会有所交叉，但推广主题及推广节奏在不同推广阶段侧重面会有所不同。 第三十六页，共五十九页。 二、价格体系 1、平均销售价格 本项目的平均售价制定在5650元/㎡（实际成交价）。 2、不同销售模式的价格体系。 在不同楼层中，不同销售模式销售价格有所不同。采用返租模式销售的区域，由于采用回购方式，因此该区域的定价从理论上讲，可根据对资金的需求来确定，但考虑到还有部分物业是业主买断了产权和经营权，该部分物业的售价应从市场的角度来考虑；所有业主在成交前都会对价格进行比较，因此，出售产权部分的物业，两种销售模式的定价标准不同。 第三十七页，共五十九页。 3、不同区域的销售价格 （1）针对1F商铺部分 主要位置： 主力店出入口 商场的出入口 中庭周边 自动扶梯上下通道 人流集中的区位与所在楼层平均售价的关系 其它影响售价的因素: ① 门头房，比楼层平均售价高30%－80% ② 小面积铺位（30－40㎡），比同位置大面积铺位高2%－5%。 ③ 主通道沿线铺位比楼层平均售价高2%－10% ④ 整体价格走势: 影响价格的因素还很多，更为详细的销售价格有待于各铺位的面积和业态方案最终确定后 第三十八页，共五十九页。 （2）针对2-4F（出售收益权年回报率8-10％）部分 由于该部分仅出售收益权，所以其体定价就不再受位置、通道、人流量等因素的制约，其每层价格在单层平面上没有差价之分。 第三十九页，共五十九页。 第二节　定 价 依 据 一、定价策略的操作建议 1、定价原则 我们建设采用双轨式定价法。定价原则是从两点出发，最终综合得出最佳结论。 ①从生产成本出发的定价原则 ②从市场需求出发的定价原则 2、项目定价策略七大战术 ● 价位战术之一：采用循序渐进的价格战术，分期、分段进行，以及灵活统筹。 ● 价位战术之二：鉴于本项目价格的可比性，为避免“有价无市”使最先购买者购买满足，故以“低开高走”策略入高，从而创造项目价格上扬空间。（本战术控制要限量20％以内，内部购房号要留足空号放量，以求将口岸被“假购”，待价升时暗售。） 第四十页，共五十九页。 ● 价位战术之三：结合差异化营销策略，严格运用逐层加价和档次分类，规模大、中、小价差的方法，制定细分格，区分客户提高品牌形象。 ● 价位战术之四：依据市场销售状状况，销售节奏，结合动态企划战略，对项目价格实行动态调整（此战术要求决策权高度集中，反馈信息精确，价位走趋清晰）。 ● 价位战术之五：留一定升值余地，促进销售，为更好掌握市场脉膊，建议前期购号阶段和开盘时，拿出少量单元优惠销售