物业案例分析.pptVIP

判断物业公司是否存在过失的若干标准： 1、物业公司的安全人员和监控措施是否符合法规、规章或者相关文件的强制性规定； 2、物业公司是否具备了合同约定的或者是与其等级和收费标准相适应的保安措施； 3、物业公司的保安制度是否完备、合理，是否符合了法规、规章或相关文件的要求； 4、物业公司是否督促安全人员勤勉尽职，是否保障监控系统正常有效运作； 5、当发现犯罪时，物业公司是否及时采取相应的合理措施； 6、当小区居民对安全提出合理怀疑或者指出不足时，物业公司是否引起重视并积极改进等。假如物业公司已达到标准、尽到合理义务，就无须再承担责任。 第三十页，共五十七页。 关于人身伤害赔偿责任的相关法规： 最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释： 第六条 从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。 《物业管理条例》： 三十六条 物业管理公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业公司未能履行合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 《民法通则》： 第一百一十一条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第三十一页，共五十七页。 物业服务企业对第三人侵害业主权利的民事责任 实例一：卢先生夜间回家时，在高层电梯里遭遇歹徒，并被其用砖头砸伤，为此花去治疗费若干。卢先生认为自己与物业公司签订了《物业服务合同》，也按期交纳了物业保安费用，对自己所受伤害，物业公司应当承担责任，于是向人民法院起诉，状告物业公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。 第三十二页，共五十七页。 实例二： 陈某家住某小区，一日，3名男子趁陈某家中无人，入室盗得人民币若干及手提电脑、相机等物品。从该小区的监控录像显示，3名男子进入大堂并乘坐电梯的时候，大堂没有保安值班；在3人盗窃完毕从电梯出大堂的时候，执勤保安也未对其进行询问；在失窃后的 10 多个小时中，陈某家中门户大开，保安一直未发现。据此，陈某认为物业没有尽到管理责任，应当承担对自己损失的赔偿责任。遂将物业公司告上法庭。 第三十三页，共五十七页。 ?上述案例有一个共同之处，业主因在小区内受到第三人对其财产、人身安全的不法侵害，认为物业服务公司没有尽到保护其人身、财产安全的义务，遂将物业服务公司告上法庭，要求其承担赔偿责任。由此，引出一个问题：物业服务公司对小区业主的人身、财产安全保障义务到底有多大，其在业主失窃或业主被侵害情形下应当承担一个什么样的责任？我们以此为主旨展开讨诊。 第三十四页，共五十七页。 ? ?一、物业服务企业对第三人侵害业主承担责任的前提——物业服务企业的安全保障义务 ?1、安全保障义务的来源 实践中，大多数的物业服务合同都有保安条款，就物业公司对业主人身、财产安全的保障作出了相关规定。若违反相关约定，即使业主的损害乃第三人所致，也可能承担一定的责任。但是物业服务合同属于无名合同，对于合同当事人权利义务的确定，法律没有做出明确规定，如果合同中无此约定，对业主的人身财产安全保障，是否也应成为当事人权利义务的基本内容？ 第三十五页，共五十七页。 认为安全保障义务理应成为物业公司基本义务的题中之意。合同双方的约定不应当限制当事人应承担义务的范围，即使双方暂无明确约定，但从物业服务合同的缔约目的及物业服务行为本身的性质出发，一些诸如保障人身财产安全的内容，也理应成为其义务的基本内容。毕竟，安全、和平、宁静的小区生活环境是业主的首要诉求，且基于这种信赖，业主交取了包括安全保障费用在内的物业费，这种服务是一种有偿行为。 第三十六页，共五十七页。 ?另外，《物业管理条例》第47条明确规定了物业服务企业的安全保障职责:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”；此外，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《人身损害赔偿司法解释》)第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。”通过对该条文中“其他社会活动”的类推解释适用，也可以作为物业服务企业安全保障义务的来源。 第三十七页，共五十七页。 ???2、安全保障义务的