唐山写字楼市场研究.pptx

分物业市场研究----唐山写字楼 唐山写字楼市场研究思路： 写字楼供应特征 写字楼现状 市场现状 区域分布 重点项目分析 产品分析 经济分析 发展趋势和市场机会点 未来市场分析 首先，通过对唐山写字楼现状、供应特征、分布特征的市场调研，了解唐山的整体市场及写字楼区域分布情况。然后，通过对代表项目产品分析、经营状况分析和未来市场分析推导出唐山写字楼市场发展趋势和市场机会点。 经营状况分析 写字楼分布特征 唐山写字楼市场现状及趋势分析 唐山写字楼概述 为了更好的了解唐山市目前房地产市场的情况，清楚认识我项目所处的市场环境，为我项目的客户做好 投资分析。主要针对目前唐山市场上已有和在建及未来潜在供应的写字楼项目。 唐山现在很多开发商在作商业地产，也有很多开发商在努力的转型做商业地产。但是，写字楼先研发、 定位、规划、建设之后再发售，需要一定的周期。到目前为止，唐山没有形成一个真正集群相促的商 业氛围“，所以，唐山至今没有形成真正意义的CBD。 至于，写字楼商圈，作为行业、产业链、工作氛围的高度集合，唐山也处于萌芽状态。独立的、大体 量写字楼建筑，可以打造商圈的集合效应，但是唐山没有形成一个标志型的写字楼，更没有形成商务中心。 唐山写字楼市场现状及趋势分析 唐山写字楼概述 由于一线城市资源饱和，二三线城市发展潜力突显，写字楼市场也是如此。随着唐山市经 济的迅猛发展，以及作为环渤海区域核心城市之一地位的确定，各地商家纷纷落户唐山， 写字楼需求量迅速增加。但由于唐山目前写字楼市场刚刚形成，写字楼需求与供给之间的 矛盾日益激化，越来越多的问题迎面而来。 　 那么唐山需要什么样的写字楼？唐山目前写字楼市场现状是怎样的？唐山未来写字楼市场 将如何？我司特对唐山写字楼市场做如下调研。 研究范围进行了界定，主要出发点如下： 1）为了更清晰、深入地对唐山市中心城区中高档写字楼市场进行梳理； 2）为了更加了解目前市场发展的现状、特征及未来走势； 3）为本项目物业的定位寻找发展机会。 唐山写字楼市场现状及趋势分析 唐山写字楼供应特征分析 唐山目前的办公物业销售总量不大，02年是销售面积最大的一年，仅1.2万平米；06年以来，市中心区（路南/路北）写字楼均价出现有规律上涨，08年初写字楼均价达到9300元/平米，与唐山高档住宅售价基本持平.唐山市办公物业目前销售需求总量不大,市中心区写字楼目前销售价格与高档住宅售价接近 唐山市现有写字楼项目单体规模相对较小，超过一半的项目写字楼部分仅几千平米，市场发展刚起步；市区写字楼供应规模相对较大，但是分布零散租价不高，不如高新区集中。中低写字楼出租率高价格低且基本上属于老旧物业未来拆迁可能性大，同样是未来我们潜在的客群 序号 项目 区域 物业组合 可租规模 ㎡ 使用率 产品特点 开发商 1 锦江国际酒 路南 酒店会议楼层改建 1000 60% ----- ----- 2 信息大厦 路南 纯写字楼 5000 70% ------ 唐山网通 3 天元国际大厦 路北 纯写字楼 8000 70% 净高2.6标准层1000平米 唐山天元房地产 4 东方国际 路北 商业、酒店、公寓、住宅 10000 70% 净高2.6米标准层1800平米 唐山东方房地产 5 创新大厦 高新区 纯写字楼 11000 65%  ------- 唐山高新技术创业中心购买 6 火炬大厦 高新区 纯写字楼 5000 65% 标准层1000平 唐山高科发展总公司 7 世博大厦 路南 商业、酒店、办公 17000 70% 净高2.5标准层1700平米 唐山世博房地产 唐山写字楼市场现状及趋势分析 唐山写字楼分布特征分析 从行政区划上看，唐山中心城区中高端写字楼分布，主要集中在路南区、路北区及高新技术区；以交通干道（建设南/北路及新华东/西道两侧）附近为分布特征；在唐百商圈及远洋城商圈相对较为集中。这些地点都是唐山市商业密集，比较繁华的地段。从表中可以看出，在地段最好的新华道和建设路上，写字楼的数量还很少。而且是以独栋的形式出现，零星分散，不能形成规模。反而是高新技术开发区，写字楼比较聚集。但是这里的写字楼档次都太低，没有中高端写字楼，无法满足以后的写字楼需求。这就需要一个颇具规模的写字楼集群来满足日益增长的企业需求。 板  块 数量(个) 新华道至站前路 3 建设路 1 北新道八方附近 3 开发区 2 兴源道 2 合    计 11 唐山写字楼市场现状及趋势分析 唐山写字楼重点项目分析 序号 项目 区域 主要适用类别 代表企业 面积范围 经营策略 1 锦江国际酒 路南区 知名外资企业驻唐山代表机 咨询公司、诺基亚 60-400中小面积 租赁 2 信息大厦 路南区 大型公司占80％，剩余为机电设备、网络、媒体公司 曹妃甸港口投资、冀东石油销售、唐港铁路