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借名买房纠纷法律适用问题研究 　　摘要：住房乃民生之本，关系到国家政治、经济社会的稳定发展。近年来，“阻止房价恶性增长，缓解人民住房压力”已经变成了我国相关政策的出发点，伴随“限购令”等条例的实施，“借名买房”的情况可谓是层出不穷。借名买房可以解释为想要买房的一方经过他人同意之后，通过他人的名义来进行购房，同时登记他人的信息，而房屋的归属权由买方一方享有。其中既涉及买卖关系，又有间接代理的影子，还涉及到物权归属、出名人擅自处置房产等问题，法律关系错综复杂。此种情形下购买的房屋所有权究竟是属于实际出资方还是产权登记方，若是双方对产权归属发生纠纷，又应该怎样解决，其具有的风险导致的确权、房屋买卖合同、返还原物等纠纷屡见不鲜。因此，探讨借名买房纠纷法律适用问题，以期为相关的司法审判提供参考。 　　关键词：借名买房;司法审判;法律适用 　　中图分类号：d922.3文獻标志码：a文章编号：1673-291x（2019）09-0193-03 　　一、研究的基础资料及分析 　　经过中国裁判文书网的“高级检索”栏目，以“借名买房”为案由，检索出相关案例200余项。法官对于这种案件的审理通常会出现法律适用性方面的问题，有时候虽然案件性质相同，但是最终宣判的结果却是大相径庭。《物权法司法解释一》出台以前，依据《物权法》的规定，不动产物权的建立、更改、转让与去除，根据法规需要登记的，从登记在不动产登记簿的时候具备法律效力。除了法律中有其他规定，没有通过不动产登记部门登记则不能拥有不动产物权，因此部分案例还会出现不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决，很大程度上导致借名买房出现民事、行政审判部门相互推诿以及民事裁判与行政裁判相冲突的现象。 　　（一）涉及“借名买房”民事案件案由类型 　　本文以其中50个案例为研究对象，总结借名买房民事案件的案由类型（见下页表）。又依据借名买房的房屋类别，把它分成了借名购买政策房与借名购买商品房。对于借名购买政策房，司法实务中，法院持认可和不认可两种态度，法院理由主要有三点：一是出名人将自身的购买资格转让出去，不会使他人的合法权益受损，符合国家的法规，这种情况应当受到法律的保护;二是这种转让活动不涉及到经济方面，可以依据赠与处置;三是证据完全可以证实借名人为房屋实际权利人。不认可的法院理由主要有两点：首先，政策性住房具有保障性质，国际对该类房屋的交易有特殊的规定和约束，购买方应当满足我国法规中提出的所有要求，同时购买资格具备一定的专属性;其次，借名买房，不仅触犯了法律规定，而且损害了公共利益。对于借名购买商品房，法院也有认可和不认可两种态度。认可的法院认为，其一，不动产登记并不具备足够的效力，要根据实际权力状况明确产权归属，当事人就其所有权已有明确的、合法有效的合意;其二，出名人不能仅因借名登记而取得房屋产权，因为我国立法并未确认物权行为的无因性;其三，以房款交付、居住使用权为基础，进行有效的研究，房屋真实权利人是借名人;其四，当事人之间存在隐名代理关系。不认可的理由有三;第一，证据不充分，难以证实借名买房意思表达，难以抵抗不动产登记的证明力;第二，借名人由于征信问题无法办理按揭贷款而借用他人名义贷款，规避有关制度，以合法形式掩盖非法目的;第三，借名人未完全付款，出名人根据房产证书和不动产登记为合法所有权人。 　　（二）“借名买房”民事案件裁判依据分析 　　分析中国裁判文书上关于借名买房的裁判文书可以看出，司法实务中，借名买房纠纷通常分为两大类情形，一类是合同纠纷，另一类是物权纠纷。合同纠纷的争议焦点在于当事人为借名买房而签订的借名买房协议是否有效，物权纠纷的争议焦点在于房屋所有权的归属问题。多借名买房案件的判决，基本以《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》为裁判依据。本文以其中10份裁判文书为研究对象，分析我国司法实务中对借名买房的裁判依据。 　　1.借名买房合同纠纷裁判依据分析。合同法中规定，合同应当坚持自由的原则，在不违背道德与社会公共利益和强制性规定的基础上，准许当事人制定任意内容的合同。而在合同制定的过程中，当事人意志的结果，是不是存在法律效力是由法律的判定决定的，如果法律对此类合意表示认同，那么此合同就存在效力。借名买房合同在我国合同法中未作明确的规定，属于无名合同，对于该类合同，法院通常会有合同有效和合同无效两方面的判决，其依据的法律也有所不同。认定借名买房合同有效，除去事实分析之外，法院的裁判文书中通常依据我国《合同法》第4条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干涉”，以及《合同法》第124条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，