第四章房地产评估.pptVIP

 对建筑物分类，目的使评估人员更好的了解不同类别建筑物的特点，准确把握评估对象的建筑风格、结构类型、建筑功能，使评估结果科学、合理。 （一）按建筑物承重结构分类 钢结构 钢筋混凝土结构 钢筋混凝土排架结构、框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构 混合结构 砖混结构、砖木结构 其他结构 木结构、竹木结构、简易结构 第九十四页，共一百六十七页。 建筑物的主要结构： 钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 其他结构 第九十五页，共一百六十七页。  （二）按建筑物使用功能分类 工业用建筑物 民用建筑（民用住宅、公共建筑） 另外建筑物根据建筑程度和使用状况可分为已完工在建工程和在建工程 第九十六页，共一百六十七页。  二、建筑物评估的特性 （一）建筑物价值的内涵特点 1.建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。建筑物价格中通常隐含地价。 2.由于土地价格会随着社会经济发展及开发利用状况而增值，而建筑物价格则因使用会贬值。为了准确客观地评价地产价值和建筑物价值，有必要把建筑物与其占有的土地分开，针对其价值影响特性进行评估。 3.建筑物的不同种类，又有住宅、工业用房、商业用房、行政事业用房、办公用房价格。由于建筑物的使用性质不同，其价格的表现形式也不同。 工业用房常用成本法进行估价，商业用房常用收益现值法估价。 4.评估中会遇到三种类型的价格评估： 建筑物所有权价格、建筑物使用权价格和租用权价格 还有建筑物的拍卖价格、抵押价格、课税价格、征用价格 第九十七页，共一百六十七页。  （二）建筑物产权受土地使用权年限的制约 土地使用权出让的最高年限，根据土地的用途不同分为五种： 居住70年；工业50年；商业等40年； 文、教、科、卫、体50年；综合或其他40年。 国家还规定：土地使用权出让期满，土地使用权及其地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。 当土地出让合同的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应最迟于届满前一年申请续期， 除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。 评估已出让土地上建筑物时，要考虑出让土地的剩余出让年限与被评估建筑物的经 济寿命年限间的吻合关系，还应考虑土地可否续期。 （三）建筑物功能、用途及评估方法 建筑物评估方法的确定不仅取决于评估目的，还与建筑物自身的功能和用途有关。 工业生产用房（成本法）， 商业用房，住宅（市场法和收益现值法） 第九十八页，共一百六十七页。  三、建筑物评估时需要考虑的因素 1.物理因素 2.环境优劣 3.经济地理 4.新旧程度 5.用途 6.产权 7.政策 8.供需状况 9.其他 第九十九页，共一百六十七页。  影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。 （一）一般因素 　　一般因素，是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 　1．经济因素 （1）经济发展因素； （2）财政金融因素； （3）产业结构因素。 2．社会因素 （1）人口因素； （2）家庭规模因素； （3）房地产投机因素； （4）教育科研水平和治安因素； （5）社会福利因素。 第一百页，共一百六十七页。  3．行政因素 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策； （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略； （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策； （4）行政隶属关系变更； （5）交通管制。 4．心理因素 （二）区域因素 是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素。 1．商服繁华程度； 2．道路通达情况； 3．交通便捷程度； 4．城市设施完善程度； 5．环境质量状况。 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。 第一百零一页，共一百六十七页。 （三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1．影响土地价格的个别因素 　　土地的个别因素也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的因素。影响土地价格的个别因素具体包括： （1）区位因素； （2）面积因素、宽度因素、深度因素； （3）形状因素； （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素； （5）容积率因素； （6）用途因素； （7）土地使用年期因素。 第一百零二页，共一百六十七页。 2．影响建筑物价格的个别因素 在影响房地产价格的个别因素中，影响土地价格的个别因素和影响建筑物价格的个别因素并不完全相同，影响建筑物价格的个别因素具体包括： 　　（1）面积、结构、材料等； 　　（2）设计、