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投资性房地产公允价值计量模式的应用 　　摘要：我国推出投资性房地产公允价值计量模式已十余年，然而却较少被上市公司选用。这十余年中我国房地产市场高速发展，投资性房地产成本计量模式已无法真实、客观地反映公司的价值，因此公允价值计量模式在我国上市公司中落地执行并发挥作用是一个现实问题。文章以上市公司为例，探讨了投资性房地产公允价值计量模式的应用，希望能为其他企业选择该计量模式提供经验的借鉴，并有助于该计量模式的发展与推广。文章首先梳理了上市公司采用投资性房地产公允价值计量的制度依据，从决策有用观及其信息视角论证了公允价值计量满足决策有用性目标，它比成本计量模式更符合资本市场对会计信息的要求。其次根据投资性房地产的不同阶段或特殊时点，包括公允价值计量模式的首次采用、采用后期、自行建造阶段、持有改变时以及资产处置时，全过程地分析了相关会计处理及对损益和税收的影响。最后对上市公司如何提高信息的可靠性给出了四点建议：选择权威的评估机构和审计机构;避免使用第三层次公允价值计量;加强对投资性房地产的信息披露;完善公司治理机制。 　　关键词：投资性房地产;公允价值计量;决策有用性;会计处理 　　一、绪论 　　近十年来我国房地产市场高速发展，特别是一线城市，房地产的市值已大幅上升，使得以成本计量的投资性房地产账面价值与市场价值严重不符，会计信息质量得不到保证。因此，引入公允价值模式是我国房地产市场发展的必然结果。 　　以房地产上市公司金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街”）为例，该公司于2008年开始对投资性房地产采用公允价值计量模式，同年持有3个投资性房地产项目，均位于北京市二环以内的金融街区域，建筑面积18万平方米，账面公允价值31.22亿元。其中金融街购物中心项目，建筑面积9.34万平方米，投资成本16.3亿元，截至2018年年末的账面公允价值为35.6亿元，公允价值变动增值19.3亿元。如果公司选用成本计量模式，按使用年限45年估算2007年至2018年的折旧额为4.2亿元，2018年年末的账面价值为12.1亿元，平均每平方米的单位价值仅为12848元。作为北京市二环以内的购物中心，其账面价值明显低于市场价值。 　　截至2018年年末，金融街已持有14个在租的投资性房地产项目，这些写字楼和商业项目均位于北京、上海、天津等中心城市，建筑面积90万平方米，投资成本248亿元，账面公允价值为320亿元，其中公允价值变动增值72亿元。假如公司采用成本计量模式并计提折旧，则两种计量模式下的账面价值相差100亿元左右，由此可见，成本计量模式下公司的价值被严重低估。 　　二、上市公司投资性房地产公允价值计量的制度依据 　　为了与国际会计准则趋同，2006年财政部颁布了新会计准则体系，公允价值出现在金融工具、企业合并、非货币性资产交换、投资性房地产等17个具体准则中。其中第3号——投资性房地产（cas3）首次把投资性房地产作为一类资产在会计报表中单独列示，而之前此类房地产是作为固定资产和无形资产核算且采用历史成本计量模式。cas3对投资性房地产的后续计量給出了两种方式供企业选择，一是成本模式，二是在一定条件下才能采用的公允价值模式。 　　2006年美国财务会计准则委员会（fasb）发布了《财务会计准则第157号——公允价值计量》，以此为蓝本，2011年国际会计准则理事会（iasb）制定了《国际财务报告准则第13号——公允价值计量》。2014年我国发布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》（cas39），重新定义了公允价值的概念，对公允价值究竟该如何计量集中给出了方法并提出了要求。cas39体现了我国与国际会计准则的紧密趋同及对公允价值这一计量模式的认同。 　　为了进一步规范房地产上市公司的信息披露行为，提高信息披露质量，深圳证券交易所结合监管实践和市场需求，2015年制定并发布了《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》，并于2017年最新修订，其中对采用公允价值计量的投资性房地产需披露的内容做了详细的规定。 　　三、公允价值计量的理论基础 　　会计目标是会计理论研究的基石，不同的会计目标影响着不同会计计量的选择。早在70年代美国会计界就已经形成受托责任观和决策有用观两个流派。受托责任观下的会计目标是向委托方客观、公正地反映其受托管理的情况，强调会计信息的可靠性，会计计量选择历史成本计量模式。决策有用观下的会计目标是向信息使用者提供有利于决策的会计信息。在当今资本市场，受托责任观下特定的委托方已扩展为现有或潜在的投资者、债权人及其他利益相关者，要向他们提供对决策有用的信息，即反映企业价值的信息，因此公允价值被引入会计计量就成为必然