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基于倡导联盟框架下的房地产调控政策变迁研究 　　摘要：文章探索将倡导联盟框架引入我国房地产调控政策变迁这一课题，通过研究“支持高房价”和“抵制高房价”两大对立联盟间的博弈和内外部震荡因素，就推动房地产调控政策变迁的动力机制进行阐述论证，据此对房地产调控政策进行预测分析。 　　关键词：房地产调控;倡导联盟框架理论;政策变迁 　　一、倡导联盟框架理论概述 　　拥有某种共同信念体系的政策执行者或政策共同体，就是倡导联盟。这个共同体包含三个等级层次，由内向外依次为深层、政策核心和次级方面体系。深层信念体系，是公理信念的映照，最难变动;政策核心信仰体系，表现为因果认知和行为规范等方面;次要方面体系，主要体现为工具性策略，较易改变。 　　其中，1～4个倡导联盟构成一个政策子系统，根据核心信念结成不同的联盟。不同倡導联盟相互博弈形成政策变迁。其博弈路径一般而言，体现在如下四个方面：一是联盟间的相互学习。多发生在次要方面体系，倡导联盟间彼此学习;二是外部事件的冲击。联盟间有强弱之别，如果弱势联盟利用外部事件的影响弥补自身弱点，便有可能推动政策向有利方向变迁;三是内部事件的干扰。若推行现行政策时出现重大问题，其他联盟便会强化己方政策观点，以实现政策变迁;四是联盟间的妥协。即强弱势联盟均对现行政策不满意，又无力使现行政策彻底朝己方转变，因此谈判使政策朝着都能接受的方向变迁。 　　总体而言，造成现行政策变迁的主要因素是外部事件，在政策变动不大的情况下一般源自政策取向的学习。 　　二、房地产调控政策演进历程回溯 　　中国房地产改革自十一届三中全会之后就开始有步骤的展开。本文主要对这十余年间的房地产政策演变进行分析。 　　（一）政策激励阶段（1998～2003年） 　　1997年，亚洲金融危机爆发。与此同时，我国进行了市场经济体制改革，全面开启改革开放。1998年7月，以国务院出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为界，国家福利性住房分配制度退出，商品房市场供给制度开始逐步取代城市住房。随后国务院陆续出台政策，激发房地产市场活力。自此，房地产市场迅速发展，投资额年均增速超两成，远高于国内生产总值增速。 　　（二）政策转向阶段（2003～2008年） 　　2003年，房价持续增长，房地产投机行为普遍存在。为避免经济过热运行，稳定价格，房地产政策转向紧缩调控，2005年3月，国务院报告厅发布《关于切实稳定住房价格的通知》，将稳定房价提高到政治高度;随后，建设部等七部委联合制定《关于做好稳定住房价格工作的意见》，开始加快棚户区改造步伐，加大保障性住房建设力度。 　　（三）应对金融危机政策回转阶段（2008～2009年） 　　2008年中，美国金融危机袭来，中国经济深受其害不断下行。11月，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费，改善居住条件、扩大内需。在此形势下，各地一改紧缩政策，转而出台一系列救市政策挽救楼市颓势，房地产市场再次急剧扩张，房价大幅增长，达到历史新高。 　　（四）政策紧缩阶段（2009～2014年） 　　扩张政策实施后，房价急速上涨，政府开始加强房地产市场调控，稳定市场预期。2009年，国务院发布“国四条”，提出推进保障房建设、增加供给、加强监管、抑制投机等四项措施，推进房地产市场健康发展;2010年，国务院办公厅出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，坚决遏制部分城市房价过快上涨，收紧居民、房地产企业信贷。 　　（五）政策放松阶段（2014～2016年） 　　2014年初中国经济保持平稳运行，但内需增长依然较弱，经济下行压力不容忽视。面对这一形势，福建省住房和城乡建设厅率先出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，在首套房认定、普通住宅界定等方面均有所放松，一些地方政府也开始采取扩张性调控政策，提出房地产“去库存”政策。 　　（六）政策收紧阶段（2016～2019年） 　　2016年起，借助前期宽松政策的推动，房地产市场迅速扩张。在此背景下，中央经济工作会议为房地产市场定调——“房子是用来住的，不是用来炒的”，发出收紧房地产市场的强烈信号。此后，地方政府陆续出台房地产限制政策，使住房回归居住属性。 　　三、中国房地产调控政策变迁的倡导联盟框架解析 　　（一）倡导联盟划分 　　按照信念体系与行动目标的不同，我国房地产调控政策变迁中的政策子系统可以划分为两大政策联盟：抵制高房价联盟和支持高房价联盟。除此之外，还存在着中央政府，它属于“政策掮客”，并不属于于任何一