房地产开发项目的风险识别及分析.pdfVIP

1 房地产开发项目的风险识别及分析 房地产开发项目的常见风险有以下几类： 1.1 决策风险 投资决策阶段是整个开发过程直接关系到成功或失败的一个重要阶段，对开 发人员的经济效益和社会效益有着深远的影响。在房地产开发初始，开发人员有 着最大的不确定性和可操作性，随着项目的开发建设，房地产开发商对可能的结 果就知道更多的越多，不确定因素也越少，降低的风险因素逐渐减少。因此，在 投资决策阶段开发人员应该保持清醒的头脑，不仅要考虑可能的收入，但也有一 个强大的风险意识。房地产投资决策风险主要有以下几个方面。 1.1.1 投资时机风险 房地产开发周期长，至少1 ~ 2 年，多就3 ~ 5 年，需对在未来几年改变的政 治形势、经济发展趋势、人数增加或减少、收入水平的提升、消费心理和房地产 需求变化及风险因素进行预测，确定合理的发展机会。一般来说，经济发展趋势 的主要因素是影响发展机遇的，在经济发展的增长时期，各种各样的房地产需求， 市场不断上升，及时推出的房地产有望获得更好的收入；当经济衰退，失业率上 升、收入下降，房地产市场需求下降，供大于求，房地产价格、财产租赁所需的 时间加长，甚至有点租赁不出去，而这时开发的房地产会导致资金占用和成本上 升，预期效益成为实际损失，房地产开发商不恰当的选择给发展机遇带来巨大损 失。同时，开发项目在启动时间也与开发风险密切相关，如一般的住宅，最好在 当年年底交工，符合了人们用于年终集中消费烦人特点，而购物中心是适当的在 购物季节到来之前交工等等。 1.1.2 投资物业风险 从地理位置来看，对不同地区，经济较发达地区的土地价格较高，开发成本 较高，但发达地区的发展前景好，需求高，所开发的房地产能很快的销售出去;而 对于经济欠发达的地区地价相对便宜，开发成本不太高，但由于市场还没有开发， 经济基础薄弱，房地产的需求不会特别大，所开发的房地产不能及时地销售出去。 对于同一城市的不同地段来说，一般是在市中心周围开发房地产的风险相对远离 市中心的开发风险要小些，这些地段的物业建成后容易出售或出租并目价格水平 较高，能够给投资与经营者带来很大的级差收益。而新城一般远离市区，存在交 通不便，配套设施费用高等不利影响因素，一定程度上限制了在新区开发的总体 收益水平。另一方面，远离市区的土地一般较便宜，如果能准确预测城市的发展 方向，选择合适的地段开发能给开发商带来极大的风险收益。 从类型来看，商业物业对位置的敏感程度最大，商业楼宇对顾客的吸引力在 很大程度上取决于其距市中心商业区的距离、交通便捷程度以及临街状况等，即 使是同一条街相差仅儿十米的两座商业物业，其收益可能相差很远。相比之下写 字楼次之，住宅与工业厂房的地理位置再次之，他们的收益卞要取决于供求水平。 另外，商业、写字楼和工业物业与整个国民经济发展水平的相关性比较高，常出 现在经济高涨时此类物业需求急速增加，物业价格不断攀升，给开发此类物业的 房地产公司带来很好的回报。相反，在经济萧条时，此类物业的需求迅速萎缩， 物业价格大幅下降，从而使公司的投资利润下降甚至亏损。而普通住宅相对来说 需求稳定，受市场波动影响的程度相比要小些，同时它具有投资回收快、投资过 程简单等特点，风险较小。 1.1.3投资可行性研究风险 房地产项目可行性研究是一个技术性很高的工作，完全是在市场分析后的一 系列技术和经济方面的计算，该方法本身已经非常成熟，不存在任何问题，只是 对市场分析及其他活动的计算可靠性的相关变量，计算结果的影响。使用结果的 决定带来相应的风险。数据收集应该注意收集水平、范围、数量、代表和精度等 几个方面，市场分析包括宏观战略分析和特定的一天的市场分析、市场分析需要 完整的市场信息，需要投入更多的人力和物力资源，限制了市场分析的结果的准 确性。同时，选择的市场预测模型，预测结果的准确性将会影响诸如市场分析的 结果。这些是必要投资决策者依赖市场分析结果的决定带来一定的风险。 1.2 经营风险 风险应对计划是针对项目的风险开发和制定一個风险应对的方案，目的是提 高实现项目目标的机会。风险应对计划包括项目主要风险，针对该风险的主要应 对措施，每个措施必须有明确的人员來负责，要求完成的时间以及进行的状态。 有若干种风险应对策略可用。应对为每个风险选择最有可能产生效果的策略 或策略组合。可以利用风险分析的工具选择最适当的应对方法，然後為了实施該 项策略而制訂具体行动。可以选定主要策略和使用策略。可以制訂一個退出计划， 在所选策略被证明不是充分有效或者发生了一个可以接受的