生态运动之城项目营销策划案.pptVIP

针对特定人群，特别是经济效益良好，消费力强的单位、企业可以采用两种策略： （1）自上往下，由企业上层发起 与市内有较强购买力的单位进行接触、沟通，甚至直接与该单位的高层进行联系沟通，获得该单位高层领导的许可后，推广人员上门到其所在企业进行宣传，从而获知其所在单位人员的购买意向，积累客户，发动其进行集体购买。在项目初期启动阶段，该团购策略对项目的宣传和开盘起着十分重要的作用。 第八十三页，共一百三十二页。 （2）在已有意向客户中积累和挖掘 在与已成交客户或意向客户的接触中，逐步掌握其所在单位人员的购买意向，从而通过介绍并发动熟悉客户购买，也通过与其所在单位主要领导或意见领袖进行拜访发动工作，形成“从下到上”、羊群效应式的整体推广宣传效果。 第八十四页，共一百三十二页。 4、灵活销售策略 （1）老客户、老价格：在提价后（6月中旬，匀速提价，），7月中旬，举办2期或精品组团的销售，报价使用提价后价格5500元/㎡，实际销售价格使用6月份价格，购买资格仅限于以购房的业主再购买或介绍购买（1:1）。 （2）新客户、幸运星：新客户以十户为一组，报价使用提价后价格5500元/㎡，抽取免单、按月返现等大奖。 第八十五页，共一百三十二页。 5、部分销售建议 价格到合适时机才公开 因为在市场预热期，消费者对项目新推产品的优势还未彻底了解，消费者心理价位还未提到一定程度，过早公布价格会在消费者心中留下不良的印象。只有扎实做好前期的推广宣传工作才能达到“一鸣惊人”的效果，因此建议价格公布时机选取在内部认购前公布较为合适。 第八十六页，共一百三十二页。 在具体营销过程中： 开盘前后通过多种活动和宣传方式，向社会倡导“富佳生活圈”的理念，以此吸引社会大众及媒体的目光，并形成社会话题，形成强大的舆论影响，促进项目的社会传播。 蓄客充分，现场包装完成，销售中心开放使用。在蓄客期，需要通过细致的客户服务工作来获得确定的市场信息，并在取得首批房源的预售证后，通过收取诚意金来锁定客户。 第八十七页，共一百三十二页。 营销价格策略方面，高开低走（暂定）： 项目销售价格采用“高开低走”策略，由于本案的一期价格影响到后期产品的升值空间问题。如价格过低，则后期销售活动必然存在较大压力。 因此入市价格应参考区域内竞争楼盘的平均价格，突出项目的形象与定位强力切入市场，灵活营销、大幅优惠、吸引客户快速成交。 在后期根据整体市场的价格水平状况以及项目的自身环境、配套建设，适当进行特价，建立客户购买信心。 第八十八页，共一百三十二页。 建议采用，小团组、精品楼王等形式推向市场，以5500元/㎡价格，定位项目高端形象。 说明：具体价格体系在开盘前将根据市场状况、开发成本等因素进行详细制定。 第八十九页，共一百三十二页。 6、在具体的营销操作上，因市场及其他不确定因素影响，应注意以下问题： 第九十页，共一百三十二页。 意外性竞争 项目必须要能够在档次、管理、品牌等和竞争对手视差的基础上，给投资者适当的“价格意外”，反向操作市场； 第九十一页，共一百三十二页。 市场的抗性 地产销售的一般规律是低开高走，通过较低的价格聚集人气和市场影响力，一举占领市场，如果反向操作高价格，则有可能遭遇市场抗性； 第九十二页，共一百三十二页。 市场的抗性 地产销售的一般规律是低开高走，通过较低的价格聚集人气和市场影响力，一举占领市场，如果反向操作高价格，则有可能遭遇市场抗性； 第九十三页，共一百三十二页。 卖点六：户型——领先的优秀户型设计（项目的主要卖点之一） 小户型、两代居、多居室、错层设计、户户观景，户型将影响消费者购买的最欲望，尤其是对于中高端消费者，他们见多识广，而且多已不是首次置业，对户型有较深刻的认识，也有较高的要求。 本项目采用了大量国内先进户型设计概念，户型多为市场上较为常见的经典户型，动静分离，景观性好，实用性强。充分满足中高端客户需求，领先本地市场，彰显项目档次。 第五十一页，共一百三十二页。 结论：项目优秀的户型设计是打动消费者的最有力因素之一，建造样板房可使消费群体对项目优秀户型的设计理念感同身受，给客户以切身尊贵体验。 第五十二页，共一百三十二页。 卖点七：会所、公园——休闲、娱乐、交际空间（项目的主要卖点之一） 会所作为现代社区高品质生活的重要配套，是完善社区服务功能，提升业主生活质量的重要环节； 而本省最大的水系公园，能够为业主提供舒适、便捷、健康的生活、休闲、娱乐、交际空间，让业主真正享受有内涵、有品位的智慧生活。 第五十三页，共一百三十二页。 结论：项目休闲附加设施直接决定着业主入住后舒适程度；同时也决定房产的附加价值和升值潜力。 第五十四页，共一百三十二页。 卖点八：智能化设计、国际化物业管理（项目的主要卖点之一） 裕建地产与“全球最顶级的物业管家”第一太平戴维