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中关村科技园区土地一级开发成本管理探析 　　[摘要]土地一级开发作为土地出让之前最基本的一项运作方式，政府或者当地指定的土地开发企业作为项目开发的主体。本文结合现阶段土地一级开发成本的管理情况展开详细的分析，并对中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治项目进行具体分析，进而提出行之有效的管理策略。 　　[关键词]土地一级开发；成本管理；造价管理；成本控制 　　[doi]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.20 　　中关村作为国家自主创新示范区，在二十世纪八十年代初形成。在2015年3月10日，北京市人民政府办公厅公布了《北京市2015年棚户区改造和环境整治任务》，将回龙观镇中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治项目纳入计划。与此同时，昌平区政府对其开发模式展开详细的规划，并对项目加以明确。 　　1项目实施的现实意义 　　1.1高效地治理“城市病” 　　在我国首都地区由于城市人口增长速度迅猛，致使“城市病”的情况产生。中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治项目的实施，能够有效地缓解这一问题，并高效地治理“城市病”这一现象。“北四村”作为较为典型的城中村，存在一系列显著问题，例如低端产品聚集、人口密集，这一现状的呈现，引发社会各界的高度关注。通过实施“北四村”改造的项目，不仅能够在最大限度上满足非首都核心功能的实际需求，还能够有效地解决外来高素质人才在北京的居住问题。这一项目实施为我国首都的城市功能提供了积极的借鉴意义，并为首都人口增长、环境协调提出了有益的探索之路。 　　1.2形成发展新格局 　　结合北京地区城市规划的综合情况分析，回龙观地区已经被列为中心城市的范围，然而“北四村”作为该地区所剩为数不多的4个尚未搬迁的村，最为凸显的现象即城乡二元结构。借助“北四村”改造项目的实施，有利于我国首都地区新型城镇化的形成，形成城乡一体化的发展新格局。通过这种方式，不仅能够将该地区的环境、治安、安全等问题得以一一解决，还能够在最大限度上加快城乡结合部改革的步伐，对于首都地区的整体空间布局以及城乡发展功能具有积极的影响。 　　2棚户改造的内容与方式 　　2.1改造内容 　　2.1.1前期准备 　　首先，要制定科学、完善的棚户改造方案；其次，需要征求各个主管部门的相关意见，将其结果上报给其政府，并进行审核；最后，签订《棚户区改造委托协议》，具体的施工企业开始进行棚户区改造的各项工作。 　　2.1.2征询意见与审批 　　首先，对项目规划的条件进行办理；另外，对建设项目用地的预审予以办理；其次，对交评、环评、文勘、水务等部门的各项意见予以汇总；最后，办理立项手续并获取立项批复。 　　2.1.3具体实施 　　征地：需要对征地的补偿安置协议予以签订，进而办理与征地相关的文件，征地结案； 　　拆迁：评估单位需要进行实地考察，入户调查，对拆迁的评估结果予以真实上报；需要和被拆迁人签订一系列拆迁补偿条款，并签订系列合约；拆除建筑物； 　　建设安置房：需要办理关于安置房的前期手续，进而确保安置房建设工程的有序进行和完成，保证被拆迁人能够按照规定的期限内回迁安置；建设基础设施：在进行市政综合方案的编制过程中，需要与市政综合方案的联席会会议纪要取得联系，保证市政建设施工能够得以完成。 　　2.1.4入市前准备 　　首先要确保成本核算的工作有序完成；另外要办理入市规划条件；最后进行地价评估。 　　2.2改造方式 　　本项目涉及诸多工作项目，例如宅基地拆迁、非住宅用地拆迁、国有非住宅征收、国有住宅征收等，并根据《关于加快涉及集体土地棚户区改造和环境整治项目审批有关事宜的通知》的各项相关规定进行。借助“棚户区改造土地开发项目”的方式进行改造，主要是按照经济适用房的产权管理标准进行，国有土地的使用权限主要是借助划拨的方式得到。在本项目中，涉及到2955户村民，采取先建设、后搬迁的方式进行，通过房屋安置、货币补偿二者有机结合的方式进行改造。在461户居民与非住宅中，主要是以货币补偿的方式进行改造，进而从根本上提升居民的居住质量。 　　3成本管理探析 　　根据《北京市发展和改革委员会、北京市重大项目建設指挥部办公室关于加快涉及集体土地棚户区改造和环境整治项目审批有关事宜的通知》，项目实施的主要内容包括征地、拆迁、基础设施建设等，在完成改造后，确保项目实现“净地”的条件，并在严格的程序下入市、完成交易。 　　3.1创新成本管理方式 　　目标成本作为企业发展中最为重要的因素，因此，在产品设计的过程中，就要制造