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略论不动产登记风险管理 　　摘要：不动产登记登记业务复杂，涉及群众的根本利益，一些矛盾和冲突的发生难以完全避免，继而引发投诉、诉讼甚至赔偿责任风险，而风险管理是现代社会管理的一项重要制度，对于提升服务和管理水平，有效应对登记风险，具有极为重要的作用。因此，不动产登记机构有必要探索不动产登记风险管控机制，建立风险管理制度。 　　关键词：不动产;风险管理;赔偿责任 　　中图分类号：f293.33文献标识码：c 　　文章编号：1001-9138-（2019）03-0036-38收稿日期：2019-02-05 　　国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》1.10.4条规定，不动产登记机构应当建立与不动产登记风险相适应的内部管理机制，宜建立不动产登记风险管理制度。近年来，各地不动产登记引发的行政案件接连不断，败诉案件接连发生，登记赔偿风险逐渐增大。登记机构和登记人员时刻面对着工作重负和风险赔偿双重压力，并且付出和收入的巨大反差，一定程度影响登记事业发展。不动产登记是事关民生的一个重要领域，把风险管理的相关理念、方法引入到不动产登记机构管理和统记工作中去，做到规避风险、应对风险，将风险转化为提升不动产登记工作质效的机会十分必要而有意义。 　　1不动产登记风险管理定义 　　不动产登记风险管理主要指在不动产登记过程中，对因丁作人员服务态度、工作责任、业务能力、机构管理等内部因素以及不实申请、政策原因、部门间支持缺位等外部因素导致的申请人对登记机构投诉、行政复议、诉讼及由此产生的赔偿责任风险，采取适当措施使风险发生或产生损失的情况不会出现，甚至不仅规避了风险，还可能带来机会，促进不动产登记工作质效提升的手段。 　　2风险产生原因 　　不动产登记风险产生原因分内因和外因。内因主要是指不动产登记机构或其工作人员工作不当产生的风险，外因主要指申请人自身原因或政策因素、部门间支持缺位等造成的风险。 　　内部因素主要包括四个方面。一是服务态度。工作人员服务意识不强，服务礼仪不到位。具体表现为服务不够耐心细致，不热情，語言不友好或不能开展微笑服务等，引起服务对象投诉风险。二是工作责任。工作人员受理、审核错误致使服务对象多跑路，或者证书制作不合格、收费错误等引发投诉风险。三是业务能力。工作人员业务不熟练，收取材料不准确，不能做到对收取材料一次过关或解答不准确，不能做到一口清，致使服务对象办理登记时材料携带不齐全，多跑冤枉路，引发投诉风险。四是机构管理。不动产登记机构管理疏漏，超越法定时限或不能按照公示时限完成登记流程，致使服务对象到期无法领取证书或是收件材料要求过于繁琐、材料要求不统一给办事群众带来不便，以及不动产办事大厅基础设施差，办事环境嘈杂、便民设施不足、排队等待时间长、管理不到位等问题，引发投诉风险。 　　外部因素主要表现在三方面。一是不实申请。《物权法》第21条规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。在办理不动产登记时，申请人需要提供真实有效材料如实申报。虽然登记机构已采用身份识别、人像采集等技术手段，但在实际受理中，申请人提供伪造、变造材料或携带他人身份证，冒充他人进行不实申请的情况仍有发生。以上都增加了不动产登记机构及其工作人员登记错误的风险。二是政策因素。统一登记前，房、地登记职能分属两个部门，管理、登记政策不完全统一，执行力度有松有紧，产生的历史遗留问题较多。统一登记后，因遗留问题处理非常复杂，配套法律、政策还在逐渐完善中，各地虽通过政府协调、部门会商等多种办法加以解决，但仍可能引发一些行政诉讼和复议。《不动产登记暂行条例》详细规定了办理不动产登记事项的具体要求，但办事群众对政策不理解，常常把不满倾注到不动产登记机构或工作人员身上。《不动产登记暂行条例》第22条规定存在尚未解决的权属争议的不予登记，第11条规定无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。但实际情况是当工作人员告知这一政策时，办事群众常常不能理解，坚持要求登记，则容易产生矛盾和冲突。三是部门间支持缺位。首先，相关部门不再出具相关证明。公安部等12家部门《关于改进和规范公安派出所出具证明工作的意见》等文件出台后，公安、民政、街道、居委会等部门不再出具婚姻状况、户籍状况、亲属关系等证明，即使通过登记调查，也无法获取更为有效信息，加大了登记审查难度。其次，一些部门文件被废止。2016年7月5日，司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》被废止，不动产继承、赠予不再要求公证前置。为切实减轻群众负担，登记机构按《不动产登记暂行条例实施细则》要求，主动承担了复杂的继承关系