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经济新常态下我国房地产经济的可持续发展研究 　　摘要：房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，其产业发展不仅影响经济增长，而且关系国计民生。当前如何推进房地产经济的可持续发展，已成为经济新常态下宏观经济调控的一个难点。为此，本文在回顾改革开放以来我国房地产市场发展历程的基础上，从经济新常态下房地产经济可持续发展的视角，剖析当前我国房地产经济面临的困境，从而提出突破房地产困境的关键路径。 　　关键词：经济新常态;房地产经济;困境;可持续发展 　　中图分类号：f2933文献标识码：a 　　0引言 　　常态，即正常状态;新常态，即在新的背景下由不正常状态向正常状态的转变。从常态到非常态再到新常态，这是事物发展的否定之否定规律，也是事物发展波浪式前进、螺旋式上升的辩证法，经济发展也不例外。人类对客观事物的内在规律与本质的把握总是经过感性理性实践、肯定否定否定之否定的循环往复过程，才能逐步形成。 　　经济新常态是在结构不断优化基础上的经济可持续发展。其基本要义是在发展的基础上推进增长、用经济社会全面发展摒弃gdp的单一增长，用价值规律作为社会主义市场经济的基本经济规律，把改革开放作为社会主义市场经济可持续发展的总体目标。在经济新常态下，可持续发展不再是gdp与经济规模的最大化。经济增长方式将由粗放的规模速度转向集约的质量效益，经济增长速度要由追求高速转向稳中求进的中高速，经济福祉由非均衡增长型转向包容共享型，经济发展动力将由要素驱动迈向创新驱动，产业结构要由中低端升级为中高端，资源配置将由市场起基础性作用转变为起决定性作用。为此，房地产企业必须坚持市场导向，保持适度规模经营，优化产品结构，加快技术进步，追求质量效益，才能适应经济新常态的可持续发展。 　　1改革开放以来中国房地产市场的发展历程 　　改革开放40年来，我国房地产市场走过了一段曲折发展的历程。 　　1.1房地产市场的兴起至第一个泡沫的破裂（1980-1995） 　　1980年纪录了中国房地产的起源，改革开放推动了房地产市场的兴起，正是这一年，改革开放的总设计师邓小平把房子作为商品。在全国开始同时推动房改和土改，将房地产作为一个产业开始推动。1984年，邓小平同志对房地产行业的发展给予了充分的肯定，消除了市场上的杂音，迎来了地产的黄金10年。1987年，深圳特区首次开始的公开土地拍卖，加快了全国房地产市场的发展速度。因此，1987年也成为了中国地产进入商业化的时间节点。 　　1988年，海南从广东分离独立建省，大批人来到海南淘金，在这里就有潘石屹、易小迪、冯仑等中国第一批房地产获利者淘得了第一桶金。市场催生了价格的攀升，1988年房地產平均价格就上升到为1350元/m2，1991年为1400元/m2，1992年则猛增至5000元/m2，比1991年增长257%。房地产泡沫开始释放，当时流传着“要挣钱，到海南;要发财，炒楼盘”。直到1993年上半年房地产价格居然达到了7500元/m2的顶峰。 　　快速滋生的房地产泡沫引发了高层的担忧，中国政府迅速出台了关于房地产首个调控“16条”政策。于是海南泡沫直接破裂，海口的1.3万家房地产公司95%纷纷倒闭，由此引发了海南“天涯，海角，烂尾楼”的惨淡局面。也导致了800亿元的坏账。在国家宏观政策的调控下，1993年下半年全国房价跌幅85%，与1991年的房价基本持平。 　　1.2政府全面救市到第二轮房价下跌（1995-2009） 　　1995年底，房价的持续走低，导致房地产市场一片萧条，全国商品房出现了累计高达5031万平方米的空置建筑面积。1996年房地产行业又一次出现了全面亏损。1997年，在索罗斯等一帮国际炒家的市场操纵下，亚洲金融危机全面爆发，中国房地产行业已是哀鸿遍野。 　　面对濒临崩溃的房地产市场，政府于1998年7月3日开始救市，福利分房制度宣告终止，购房者的刚性需求刺激了房地产市场，一些大城市购房需求大增，2001年的前3个月北京市的房价就飞涨了97.3%，为此，政府不得不采取全面整顿房地产的政策。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面着手的房产调控“217号文”在2002年随之出台。大部分市场对此的反应是涨幅回落，但是北京房价却仍然看涨。于是，央行在2003年6月又出台了“严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷，二套房提高首付，利率上浮”等紧缩房贷的“121号”文件。似乎对房地产形成了高压态势。正逢此时，从广东佛山开始流行的非典全面爆发，控房价加上非典对中国经济造成了严重影响，致使当年经济增长率急剧下滑到6.7%。 　　在此背景下，全国地产商表示了强烈抗议，为了保增长、惠民生，住建部发布了