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农村“两权”抵押贷款试点中存在的问题与对策 　　[摘要]国家级农村“两权”抵押贷款试点工作已经开展3年，总体来说效果显著，较好地解决了试点地区农业经营主体的融资难问题。但是，从多个角度来看还存在一些问题，需要深入探讨予以解决。基于此，本文分析农村“两权”抵押贷款试点中存在的问题，提出推动金融机构“两权”抵押贷款发展的对策。 　　[关键词]土地经营权;住房财产权;“两权”抵押贷款 　　[中图分类号]f832.43[文献标识码]a[文章编号]1674-7909（2019）10-42-2 　　“两权”抵押贷款，是指农户和其他农业经营主体通过抵押其承包土地经营权和住房财产权向银行等金融机构进行贷款，用于解决长期以来农民资金短缺的问题[1]。为了充分利用农村的现有资源进行融资，解决长期以来农民资金短缺问题，2015年8月国务院公布了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，随后通过文件公布了进行“两权”抵押贷款的试点城市。为了响应国务院号召，中国人民银行与有关部门在2016年3月15日联合发布《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，对“两权”抵押贷款试点工作提出明确要求，确定了日后推进“两权”抵押贷款试点工作的方向。《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的发布对加大“三农”资金的供给额度和农村金融改革创新的推行奠定了基础。但在实际工作中仍然存在许多问题。因此，本文对在试点工作中出现的问题进行分析，并提出一些建议。 　　1农村“两权”抵押贷款试点中存在的问题 　　1.1法律法规存在的问题 　　为了积极推进农村“两权”抵押贷款试点工作，试点地区暂停了《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》的相关条款。在试点地区法律已经不再禁止将耕地、宅基地进行抵押的前提下，在农地、农房抵押方面依然存在一些法律法规问题。从土地流转的角度来看，农村土地流转合同期限较短，合同不规范导致合同的有效性缺失等，进而导致流转土地的经营权存在不穩定性。由于土地是农户承包的，对于通过流转取得经营权的新型农业经营主体来说，在进行抵押贷款时必须经过承包农户的同意，因此，承包方的决定对抵押贷款的顺利进行显得十分重要。从农房抵押的角度来看，法律规定宅基地使用权只属于农村集体经济组织，不能随意将其转卖给非本集体的他人。由于房地产转让要求房地一体，这就阻碍了银行对抵押物的处置。 　　1.2农地价值评估问题 　　长期以来，由于农村大部分土地都是村民之间流转，没有形成“市场价格”，同时农村土地交易缺乏成熟的土地评估体系和经验。此外，在农村土地经营权抵押贷款过程中，农户的农业生产收入难以得到评估，受不确定因素影响较大。由于所在的地理位置和房屋的新旧程度等因素的影响，农房的价值也难以得到评估。在“两权”抵押贷款试点中，没有统一的评价和定价标准，也没有相关的通用做法。大部分评估工作人员都是根据自己的经验和相关条件来进行估价的，还有一些地方土地评估环节不符合监管要求。 　　1.3手续流程复杂烦琐 　　为积极推进“两权”抵押贷款业务，国家积极推进农业贷款激励、农村金融机构专项费用补贴等措施。金融机构发放贷款后，补贴的申请、审核和发放程序复杂、时间长。土地权利确认与颁证的困难严重影响了土地经营权抵押贷款的进度。目前，人们普遍缺乏房屋所有权的资料，建设房屋的审批程序不完善，房屋的建设没有通过事先批准，房屋建设面积超标，导致确认房屋权利的工作开展难度大。此外，近年来各类农村金融机构推出了很多涉农信贷产品，农民贷款的可得性和便利性不断提高。相当多的农民可以通过自己的信用轻松获得数万元的可循环使用的贷款，这比手续烦琐的“两权”抵押贷款更具优势[2]。 　　1.4金融机构“担忧”问题 　　当金融机构涉及“两权”抵押贷款时，他们会感到担忧。目前，虽然政府已经出台了相关措施，但金融机构仍然不愿开展“两权”抵押贷款，大多数金融机构也没有动力去实施政府的“惠农”号召。原因是在借款人因种种原因无力偿还贷款时，银行需要去处置借款人所抵押的抵押物，而抵押物在市场上交易是非常困难的，从而导致变现十分困难，很有可能出现贷款无法收回、抵押物处置不出去的两难局面。从土地承包经营权的角度来看，相关法律法规不能改变集体性质和土地用途。对于农户所抵押的耕地，由于不允许改变用途，无法在其上面开展一些经济收益高的项目，使土地在交易市场上流转起来十分困难。从农房抵押贷款的角度来看，农房难以处置，即使一些试点城市暂时同意将农房卖给城镇居民，但一些农房在交易成功后却对一些该有的基本权益如户籍等问题无法给出令人满意的解决