新聚仁_上海康桥水都三期香逸湾项目营销策划提报_119PPT.ppt

盛高“香逸湾”项目 营销策划提报（市场部分）;报告提纲;报告提纲;供求关系－－现状;供求关系－－未来预估;需求分析——总量;受大势影响，08年1月、2月出现量价调整的明显下滑趋势； 3月相比2月份住宅供应明显加大，并且成交量也是2008年至今最大的一个月； 3月份，随着别墅案量以及中心城区高端住宅供应比例的加大，上海成交价格明显上涨，至12945元/平方米； 从总体上看，新年伊始，整体市场成交相比同期态势较为严峻，虽然三月份量价有所回升，但放量上涨的结论还为时尚早。;需求分析—套均面积;需求分析—成交区域;开发商资金运作;上海宏观市场分析总结;报告提纲;政策法规环境—2005年行政政策;政策法规环境—2005年金融政策;政策法规环境—2006年行政政策;政策法规环境—2006年行政政策;政策法规环境—2006年金融政策;政策法规环境—2007年行政政策;政策法规环境—2007年金融政策;加息政策影响案例分析;政策影响分析总结;政策影响分析总结;政策影响分析总结;产品类型;报告提纲;顾村板块;公寓竞争梳理1－－同区位板块价格比较;公寓竞争梳理1-------同区位竞争板块客源比较;公寓竞争结论1;区域;区域;公寓竞争结论2;万科四季花城;区域;竞争梳理结论;报告提纲;公寓竞争市场透析－－楼盘分布;公寓竞争市场透析－－供应状况;公寓竞争市场透析－－土地供应;公寓竞争市场透析－－去化;板 块;受到70/90政策的影响，市场的二房集中在80-90平米左右、三房在110－130平米左右，总体的房型面积段较为趋同，市场的竞争较为激烈。 房型面积的趋同造成了同类型产品总价段竞争激烈。;公寓竞争市场结论;叠拼竞争市场透析－－供应分析;板块;板块;板块;项目所在西城区并非宝山传统供应区域，但区位优势明显； 市场供应方面主要集中在海德以及万科，市场竞争压力不大； 去化方面，区域高端品质个案去化能够保证在6－8套/月，市场去化良好 价格方面，高端个案维持在15000－16000元/平方米，低端10000－13000元/平方米。 本案190－250平方米的房型面积与之竞争个案存在明显差异性，目前市场个案竞争意义不大。;报告提纲;项目竞争态势－－交通条件;项目竞争态势------外部景观;??目竞争态势------配套;项目的会所以及商业配套在竞争个案中具备竞争优势。;项目竞争态势------总规;项目竞争态势－－公寓立面;本案的立面品质感较高，堪比区域内其他项目，包括万科在内。;项目竞争态势－－二房;项目竞争态势----三房;万科四季花城;丽景翠庭;海德花园;香逸湾;项目竞争态势----景观;项目;项目竞争态势----大堂;在产品的立面、房型、社区配套以及大堂等方面，本案具备明显的竞争优势； 在交通、生活配套方面，本案在西城地区优势明显，但是相比庙行地区存在一定的劣势，鉴于小区拥有自己的集贸市场和商业配套，劣势得到了一定的弥补； 本案一期与二期在宝山西城区的区域市场上以及在所客源心目当中奠定的中高端物业的形象； 盛高的品牌优势，上海近十年中高端产品开发的优势。;报告提纲;区位;——核心卖点——;——核心卖点——;*;——核心卖点——;——核心卖点——;——核心卖点——;——核心卖点——;——核心卖点——;区位;——核心卖点——;——核心卖点——;——核心卖点——;大堂;——核心卖点——;*;*;——核心卖点——;报告提纲;——核心卖点——;产品分析;区位;区位;区位;区位;区位;报告提纲;项目定位;报告提纲;区域; 本案的客源主要以宝山地区为主，占到了总体的34.88%，外区域客源主要来自虹口、杨浦、闸北、虹口为主的北区以及浦东等地区为主。;工作区域分析;户型;房型;区域;本案客源主要以宝山为主，其次表现为闸北、虹口、杨浦等地方为主，同时也有部分来自浦东、长宁徐汇等地区，地域覆盖面积较广。 从职业上看，本案的主体客源以上班族、白领与私营业主、中层管理人士为主体，其在两房与三房的比例分别为62.1%、19.6%和43%、41.5%。 从年龄上看，20-30岁是本案两房的主要客源、三房客源的年龄分主要集中在40-50岁，也有一部分集中在25-30岁之间。 两房的客源覆盖面较广，有宝山、虹口、闸北、杨浦、徐汇以及长宁等地区；三房客源客源的区域覆盖面积相对较窄，主要分布于宝山、闸北、黄埔、杨浦等区； 项目外区客源比例将大幅提升，北区之外的中心城区客源比例亦将有所上升。;未来客源属性分析;水都面积段;客户购买力分析;宝山周边区域以及中心城区25－35岁的中高级白领为项目二房未来的主要客层 宝山区域以及以北上海为代表的周边区域40－50岁私营业主和高级管理者为三房未来的主要客层，改善为主。;主要导入区域： 1号线——闸北、市中心、徐家汇 3号