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“小产权房”问题研究 　　【摘要】通过分析小产权房问题的来龙去脉，说明了解决小产权房问题的迫切性。“小产权房”虽然出现的时间不算太久，但发展迅速，给社会带来深远影响。2012年3月26日，国土资源部公开表示目前已开始试点治理小产权房，同时准备在全国开始小产权房的清理工作，先清理再治理。从哪里开始，顺序如何，政府尚未出台具体的政策。基于国内外相关文献，以及对南京市典型小产权房小区的实地调研，整理总结了小产权房自身的“不合理性”，及购买之风险。本文比较详细的总结了各种解决方案，并阐述了自己的观点。以期对小产权房问题的最终解决稍有裨益。 　　【关键词】小产权房清理购买风险解决途径土地二元制 　　引言 　　中国经过三十几年的改革开放，已经发生了巨大的变化。现在可以号称是“世界上最大的发展中国家”。中国的经济迅猛发展，房地产业可谓“功不可没”，但同时也埋下了很多的隐患。住房作为特殊的商品，关系到老百姓的安居问题，在城市化进程和经济增长中，由于没处理好拆迁、安置等工作出现了多起“自焚事件”，这表明房地产的发展已经不是一个简单的经济问题，政府如不慎重处理，不难想象可能会导致更严重的社会问题。据统计，目前我国小产权房总量超60亿平方米，已相当于我国城镇住宅数量的30%多。其总量相当于过去十年房产开发之和。因此，“小产权房”作为房地产业的重要组成部分，并且是灰色部分，已经不容忽视，并到了不得不面对和解决的境地。 　　一、小产权房问题概述 　　（一）小产权房的含义 　　“小产权房”是指“在集体所有的建设用地上，由村民或当地政府单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书并向城市居民销售，这些住宅本身未納入城市统一规划，并且未缴纳土地出让金和相关税费。”小产权房就像“没有户口”的“黑房”，也正因如此才造成其价格优势，并受到了很多中低收入者的青睐。 　　（二）购买小产权房的风险 　　1.购买小产权房的合同效力认定存在法律风险 　　购买“小产权房”合同效力认定存在法律风险。大量的‘小产权房’纠纷开始产生，往往是买主遇到集体征地、政府规划、亲属继承、过户转让时出现的纠纷，卖主要求解除合同或者增加房款。到底是应判合同有效还是无效？审判实践中出现了‘同案不同判’现象，不仅影响到当事人的合法权益，而且成为一些当事人涉法涉诉信访的理由。 　　在司法实践中还出现了“法院强判”的交易模式，即买方和卖方私下达成协议，由买方起诉卖方欠债，卖方提供房产进行抵债。这更是当事人钻制度和法律的空子，甚至已经违法，如此虽满足自我的需要，但势必损害了其他人的利益。 　　2.购买小产权房的政策风险 　　笔者以为政策风险之所以大的原因，在相关的法律法规短时间内无法完善的情况下，小产权房问题不管如何解决都是靠政府的决策，通常情况下，政策具有“随意性”和“武断性”，当然这个“随意性”和“武断性”并没有多少的贬义，只是政策不会像法律那样经过较严密的程序考虑到对社会的长远发展，考虑到尽可能多的人。针对小产权房问题，不可能在短时间内完善相关的法律法规，而该问题又不能不解决，因为由它产生的纠纷越来越多，并且更牵扯到社会的长治久安。面对当前我国小产权房现状，规模大，情况复杂，即使分类分情况处理再仔细，也不免“快刀斩乱麻”之嫌，但这是无可奈何的事，俗话说“长痛不如短痛”，但如何使那短痛降到最低程度，如何做出最佳的决策，是值得花一定的时间仔细研究的。 　　3.小产权房的质量风险 　　俗话说“便宜无好货”，并非没有一点道理。在我国楼市出现“楼歪歪”“楼倒倒”，人们似乎都不足为奇了。小产权房的质量问题令人堪忧。商品房开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。归根结底小产权房的规模性成长，是一个利益角逐的结果，既有需求也有供给。不难想象很多小产权房房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。 　　二、小产权房现状——以南京地区为例 　　（一）对小产权小区的实地调研 　　为了实证小产权房问题发生的原因，发展现状，小产权房存在的不合理性，探究可能解决方案，笔者对南京市兴都花园、金山花苑、东升山庄三个小产权小区进行了实地调研，并对结果作了简单的数据统计。 　　实地调研主要以问卷调查的方式进行，同时在发放问卷的同时对小产权房持有者进行采访。共发放问卷150份，收回有效问卷123份。调查问卷共15个题目，分别就小产权房现状、小产权房存在的消极因素与积极因素、其持有者对解决小产权房问题的态度等进行调查。 　　根据调查结果来看，对于是否了