经营型物业投资回报分析 翁晨帆.pptVIP

Company LOGO 经营性物业投资评估与回报率分析 投资部 翁晨帆 上海易居房地产研究院 注意事项 请各位学员将手机关闭,以确保培训效果; 互动/讨论阶段请各位积极参与，各抒己见! Agenda 内容 经营性物业分类和收益特点; 估价的基本概念和定义; 几种估价分析方法运用和比较; 案例 I.经营性物业分类 和收益特点 经营性物业一 般指可对其长期持有经营以获取租金收益的不动产项目,其收益主要构成为租金现金流和资产资本增值(预期实现) Total Return 总收益 Capital Appreciation 资本增值 Income Return 租金收入 = + 主要的收益性物业类型 办公楼 商铺 工业厂房/研发楼 酒店/旅游娱乐不动产 多用途综合体项目 不同类型物业的特点决定了其收益回报的构成不同,对资产的投资预期和相应的估价技术分析也会相应不同 II.估价的基本概念和定义 估价的几个基本概念 价格Vp:目标物业在公开市场上的实际成交价格 市场价值Vt:目标物业预期在特定时间公开市场上成交价格的估算 投资价值Vs:特定投资者或租户对目标物业的估算愿意支付的价格以换取将来预期收益 Vp=Vt? VpVs VpVs 估价的过程实质是确定在某一特定时点目标物业在公开交易中的最高可投标价格 III.估价分析方法 运用和比较 主要的估价方法 市场比较法: 运用市场可比案例对目标物业进行估值预测,是最常用的估价方法; 收益法: 物业在未来一段时间内的净收入总和折现到评估当日的价值之和; 剩余法: 对待开发地块或在建工程进行假设开发流程以估算其当前状态的市场价值; 重置成本法: 以目标物业的原始获取成本为依据并考虑持有期间发生的折旧和其他费率而得到的价值之和,一般用于特殊物业设施(公共设施,监狱,市场交易信息匮乏的物业类型) 市场比较法的运用 作为最直接反映当时市场状况的公开交易价格,市场比较法是最常用的估价方法;( 直接交易单价, 直接资本回报率) 估价技术分析关键: 市场可比案例的选取 对照参照物业对目标物业各评估要素的技术调整 根据市场的发展趋势,对目标物业的收益情况和变化作出合理推测 收益法的运用 对目标物业在一段时间的净现金流作出合理估价,除以一个能综合反映各种风险溢价的折现率而得出的现时价值. 传统的收益法: 以当时的净租金(当时市场租金)/ 初期投资回报率(包含了对未来一段时间租金收入的增长预期) DCF 法( 完整的现金流量法): 准确的估算每一年的净租金收入,并一个统一的投资回报率折现得到的价值之和 估价技术分析关键: 每年净租金收入的准确估算 折现率的记取(应包含了目标物业的市场条件,交易变现条件和未来收入的不确定因素),其中的风险溢价构成包括 (待续) 1)租户风险 2)特定物业类型和位置风险 3)目标物业建筑结构/品质风险 4)法律政策风险 5)税收变化的风险 6)目标物业周边规划设施变化 7)物业所有权权属关系风险 8)宏观经济环境和通货膨胀率 C. 投资回报率的类型和运用 从某种意义上,折现率反映的是市场对目标物业的投资回报率预期 1)Capitalisation Rate (ARY)初期投资回报率 待续 2) Equated Yield (Target rate of Return)目标投资回报率 3) Equivalent Yield 当前租金与市场租金有差异,在租金调整到市场水平后可获得的内部投资回报率 根据经营性物业的净租金收入流模式来确定合理的投资回报率作为收益法的折现系数 剩余法的运用 总开发价值-总成本-合理利润=剩余价值 考虑到财务融资成本和资金时间价值需要用现金流量法来计算以获得精确估算 例如: 原地块价值 RMB3,545,673 投资回报率上升0.5%后的地块价值 RMB3,120,825 租金收入上升10%后的地块价值 RMB 4,184,426 建筑成本上升10%后的地块价值 RMB 3,280,977 无论采取何种估价方法,估价过程都应遵循的原则: 理解特定的经济和市场环境,应仔细考虑的5个方面 目标物业产权权属关系的质量 目标物业地理位置的质量 建筑物的结构和使用年限 目标物业租约的结构和期限 租户的质量和数量 V.估价案例 项目背景: 位于青浦徐泾镇工业园区的占地87,447平方米的工业地块,容积率1.0,绿化率超过20%,地块已经七通一平.土地使用年限为50年. 市场概述 上海的工业用地市场总体价格