美国房地产市场研究.pptVIP

* * * * * * * Median age for first marriage, Man 23 (1960), 27 (2000); women 20.5 (1960), 25.3 (2000). * 设计的改良有助于建设混合型社区 低收入住宅项目趋向小型化 通过户型的混合促进各种收入人群混合居住，可以避免低收入人群过于集中所带来的社会问题 外观设计应尽可能使低收入住宅混同于普通住宅 2007.12.24 低收入住宅建设仍是杯水车薪 主要原因是 贫富差距增加 需求多而资源不足 2007.12.24 开发商是在为低收入住宅买单么？ （讨论） 观点一：开发商只是实施者，政府应该提供足够的补贴。 观点二：开发商应该担负一部分社会责任。尤其是开发对社区的资源（交通，环境，公共设施等）造成压力。 观点三：开发商与政府通过谈判，各取所需。政府得到公众利益，开发商得到土地，开发权，额外的开发密度，低息贷款，等等。 2007.12.24 住宅户型的变化 受歧视的多单元住宅 高端住宅的个性化设计 中端住宅的“饼干模子” 便宜的预制房 2007.12.24 早期的多户住宅多被与贫民社区联系起来 至今大多数美国的中产家庭更倾向于购买独立式住宅 新的多户住宅更注重设计与“隐藏密度” 2007.12.24 多户住宅的开工量在近十年来比过去几十年大大降低 2007.12.24 高密度住宅的设计创新 2007.12.24 2007.12.24 中高端住宅注重个案化的设计 2007.12.24 部分低造价的中端住宅设计贫乏，象饼干模子复制而成 2007.12.24 预制房的出厂量在70年代初与90年代末达到高峰，近几年有所下降 传统住房 预制房 2007.12.24 预制房占住房市场总销售量的比例 预制房占住房市场总始建量的比例 1. 2. 80年代初和90年代末预制房的承建销售所占市场比例达到高峰 2007.12.24 预制房的月花费比例 各类型住房的月花费比例 预制房平均每月所需的各项费用之和低于各类住房月花费 2007.12.24 预制房每平方英尺售价低于传统住房，近似1/2的价格。 传统住房 预制房 2007.12.24 2007.12.24 制造业与施工产业逐渐萎缩，服务与金融业逐渐扩张 2007.12.24 美国在二战后经济与收入持续增长 Source: National Association of Realtors; HUD; U.S. Census Bureau. 2007.12.24 住房总量与住房拥有率持续增长 2007.12.24 高峰期 价格快速上涨，房地产总体投资膨胀，成建量激增 房主获利，入市门槛增高 中产人群的财富，可支配收入增加 供不应求 开发商 往往滞后于市场需求（审批，建造周期较长的原因） 2007.12.24 低谷期 价格持平或下跌，房地产总体投资收缩，成建量下降 房主遭受损失，入市门槛下降，吸引更多人买房 中产人群的财富遭受损失，可支配收入减少 供大于求 投机性投资增加 开发商 减少开发量，资金周转与借贷更加困难。 2007.12.24 谢谢观看/欢迎下载 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 内容总结 美国房地产市场研究。每十年经历一个“双峰”/”双谷”周期。美国的人口在二战后保持稳定增长，包括自然增长与移民。然而人口的年龄组成却在变化，1946-64年间出生的“婴儿潮”对人口组成以及房市需求有着巨大影响。人口增长（例如区域人口自然增长*城市化速度+移民）。社区稳定安全，家庭型社区。自由市场和传统规划下的开发在很多城市造成商住的分离。新城市主义等一些规划理念提倡在设计和规划中鼓励多种功能混合型社区，这样有助于建设24小时运作和更为便利的社区。政府的行为对房地产市场和开发商的影响主要有以下几个方面：。郊区的开发常常是低密度的扩张造成土地和资源浪费。Green Building/Community绿色建筑/社区。环境意识增强与地方法规的逐渐严格化，改变了住房开发的外在条件。在开发控制特别严格的城市，开发商取得土地成为最重要的一环。美国大约有3千5百万住户的住房花费高于收入的30%。低收入住宅与住宅可负担性是不同的概念 Median age for first marriage, Man 23 (1960), 27 (2000); women 20.5 (1960), 25.3 (2000). 南方新贵 例如：Phoenix, AZ