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房地产项目设计管理策略研究 摘要：随着人民生活水平的提高，房地产行业竞争日益激烈，设计管理在房地产项目中的作用越来越明显。房地产设计管理是建筑项目非常关键的内容，结构设计占整个工程建设项目成本的70%左右，同时，在房地产开发项目成本构成中，结构成本在项目的建安成本中占比最大，有效控制结构成本有重要的意义。因此，为了提升房地产的质量以及效益，应不断提升房地产设计的进度，稳固房地产设计，丰富建筑设计的技术元素，降低房地产造价成本，有效地提升建筑的整体收入。基于此，本文针对房地产项目设计管理的策略进行分析，仅供参考。 关键词：房地产项目开发；设计管理；作用 中图分类号：TU71文献标识码：A 引言 一个房地产项目，从政府发布土地出让公告开始，房地产公司的投资部门、前期部门就进行跟踪，为了测算准确，设计部门也可同步介入，对地块的开发方案进行模拟，如此才可以准确地判断公司竞买时能够承受的最高出价。据现有调查统计数据显示，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为70%～90%；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%～70%；在施工图设计阶段，影响项目投资可能性则为5%～35%。由此不难看出，对一个房地产项目而言，控制成本的关键在于结构设计管理。 1 房地产项目建筑设计管理的内容分析 1.1 统筹设计管理，把控成果质量 设计管理应与各专业的设计单位建立良好的沟通方式，明确各方的设计管理职责，保证设计节点进度。设计质量管理的重点在于把控各专业设计图纸质量，主导各专业设计相互配合，制定设计成果的质量评定标准，并负责审核校对。 1.2 引领各条线协同，排查设计风险 设计管理作为房地产开发建设的牵头部门，其设计成果是各条线开展工作的基础。在项目建设运营过程中，要全面把控项目设计进度，注重成本的合理分配，重点打造产品亮点，助力营销，保证设计质量，减少现场施工因图纸问题而造成的错漏碰缺。在项目推进过程中，还应保持对于设计相关的各项风险的敏感性，及时梳理总结，提供解决方案，组织会议讨论并形成最终决策。 1.3 参与现场管控，确保产品落地效果 在设计图纸下发后，应继续协助施工部门加强现场管控，组织各施工材料定样，持续优化工艺工法，确保产品落地效果，满足设计预期。 2 房地产项目设计管理策略 2.1 前期决策阶段设计管理 前期决策阶段，房地产开发项目的主要工作是进行产品定位，并在符合项目产品定位的基础上，尽可能地发挥土地效益，获取最大的土地开发容量（以土地出让条件的形式体现），实现房地产开发项目收益最大化。由此可见，确定房地产项目的产品定位，在前期投资决策阶段有着至关重要的作用。前期投资决策的设计管理，主要围绕项目区位进行市场调研分析，获取地段影响范围内人群的住房偏好、支付能力、环境与配套要求等要素，并在此基础上确定产品档次、消费人群、产品亮点等内容，形成产品定位。由于房地产企业拿地后，往往会快速进行方案深化和项目报批，以尽快实现收益，如果前期设计管理欠缺或不足，将会影响产品定位的准确性，进而影响项目建设进度和企业收益情况。 2.2 结构优化的科学开展 （1）优化建筑结构类型，包括水平及竖向体系等。并不是成本投入最低最为合理，要想实现成本优化目标，应结合施工建设方整体施工水平、投资实力、工程类型等进行造价成本探讨，并通过有效的投资对比和利益效益的良好平衡掌控，进行成本经费的最优化和调节配置。（2）建筑结构设计应依照实际情况，选择适宜的上部结构，合理控制混凝土规划设计强度。建筑结构具有变化、形式多样等特征，其材料有很多选择，对构件截面整体强度也有更高要求，应加强管控混凝土规划设计，有效抑制建筑工程成本上升现象。（3）在结构设计中，使用不同的软件，在一定程度上存在差异，也会导致计算结果的不同。因此，设计师要对程序的适用范围、技术条件等充分了解，认识计算参数的重要性，凭借自己的专业知识和经验，在得到计算结果时要认真分析，正确输入合理的计算参数，认真校核，做出正确判断。 2.3 优化单体设计 （1）建筑。在楼梯、核心筒等公共空间设计过程中，应关注防火门设置、窗洞水平和上下距离、消防楼梯开窗面积、楼梯休息平台的宽和高，设备管线的影响等。层高变化处对设备和结构的影响，电梯井道和机房设备等位置，走廊的长度和宽度，通道和入口处的美观设计等。需要注意门禁设计、雨棚设计以及报警系统设计等。（2）结构。主要对地下室顶板梁板结构进行比较，性价比是否高，车库顶板梁布置高度是否满足建筑和专业要求，楼梯坡道梁设计高度，外墙排水沟、积水坑等进行复核。对无梁空心楼盖芯模布置进行关注。（3）设备。建筑的结构、层高、设备管线等影响，各类机房的位置和开门方向是否受到影响，位置是否合适，消防栓设备是否影响车位布置，物业清洁位置、线缆布置、消防布置等都要合理地分布，可以安装的要进行安装，合理布置消