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关于房地产开发项目设计管理的问题分析 摘 要：在当今科学技术不断发展的今天，房地产产业不断得到优化和升级。为了提高房地产开发的质量，就必须高度重视项目开发的管理。房地产开发项目设计管理在整个房地产开发中，起到举足轻重的作用，为了最大限度满足居民的居住要求，实现最大经济效益，就必须做好房地产开发项目的设计工作。本文就房地产开发项目设计管理的问题进行简要论述。 关键词：房地产；开发项目；设计管理 1 房地产开发中的设计管理工作现状 房地产高速发展的同时，也带来了设计管理上的许多问题，其中最主要的是以下三个方面。第一，设计团队的技术更新和管理欠缺，在目前的房地产开发工作中，有相当一部分开发团队在接到甲方的设计需求时，没有组织专业的人员配置，导致开发工作迟迟不能落实[1]。另外，有的房地产公司虽然成立了相关的管理团队，但该团队的负责人统筹协调能力不足，无法满足开发需求，所谓一将无能累死三军就是这个道理。现代人们对房屋建筑的要求越来越多，新材料的引进也成为建筑行业的潮流，但有些设计人员对这些新型材料的具体标准规范并不了解，导致在进行设计工作的时候，没有物尽其用，十分可惜。同时，开发设计中，一些设计师没有到现场进行实地考察，就简简单单地拿出设计方案，导致与甲方沟通不欢而散。 第二，缺乏完善的设计管理制度。房地产开发工作的最终目的就是保证房屋顺利安全完工，所以在项目开放过程中，有的项目负责人十分注重项目施工的具体成本，带来的影响就是企业各部门的管理人员各自为政，没有协调沟通，只注重明确的成本管理，缺乏基本的设计把控环节，导致开发项目设计一旦出现问题，没有办法在第一时间解决问题，反而相互推诿、塞责[2]。 第三，设计管理人员不熟悉行政审批规则，房地产开发项目的设计方案和施工图纸不仅需要建筑单位的认同，更重要的是需要政府的相关单位审查批准后才能正式施行。所以，一些企业为了满足自己的经济效益，在技术管理规范上不到位，以至于无法通过政府的审核，严重影响到建筑项目的顺利实施。 2 房地产开发项目设计管理的内容 2.1 编制设计任务书 房地产开发项目的设计管理内容很多，有的时候要根据实地的施工经验来制定相应的管理内容，要做到因地制宜，绝不能信奉教条主义，这样只会将开发项目搞得一塌糊涂。在一般的房地产开发设计阶段，一些基本的管理工作的大致相同的，下面就这部分进行简要说明[3]。第一步，所有的房地产开发项目的方案设计在准备阶段，必须满足以下几个条件，开发部门提供的政府征询意见，建筑公司的规划意见，初步成本估算，相关建筑产品定位，施工现场的勘测报告等，这些都是一个开发项目必须准备的前提工作，任何施工单位或开发商都必须重视起来，很多项目失败就是没有注重细节，所以，要从最开始就高标准，严要求。 第二步，在绘制开发项目施工设计图前，要准备好预算部门的成本细化要求，将报批的反馈意见等，做好相关准备工作。也就是说，要把基本的成本估算交给公司的最高负责人，让所有的账目清晰化、明确化。另外，在不同的侧重点上，根据图纸设计报批反馈意见以及成本要求，来完善接下来的做法。在具体的设计控制方面，需要将设计过程进行图纸化，也就是说，将所有的设计过程和设计部门与其他部门之间的关系进行交互意见，做好过程记录，在关键节点控制方面，要准备好检查工作，做好这些，大部分工程项目就能有效地避免因为设计结果而产生的误差[4]。如有必要，应该组织建筑单位的专业人士一起讨论，尽快落实解决方案。最后，在项目整体的开发设计过程，需要指定专人负责项目的追踪工作，做好工作报告，记录好每一次的项目变更计划，将每一次的会议内容都进行相关的记录，同时也将每一次的设计管理进行实况追踪，防止出现问题的时候无法第一时间了解情况。这样做的好处也很明显，那就是将问题从源头解决掉，防止问题进一步恶化。 2.2 设计成果评审和设计变更控制 设计成果评审，顾名思义，就是要将事情进行简单的设计管理处理，这是保证设计成果的一个重要环节，也是保证设计意图能够图纸化的关键。房地产开发商必须做好图纸化的关键所在，让开发公司内部做好统一标准，以防止出现管理上的漏洞，再做好把关工作，将设计意图和设计图纸充分结合，以便后续的工程签证和设计变更需求。具体的操作流程就是根据工程量的大小，将设计方案提前交给评审参与人员，让审核人员有充足的时间来进行评审，提高评审效率。最好的做法就是设计成果选派专业的人员来进行处理，这样在遇到一些模棱两可的问题时，权威人士可以做出最后的决定，避免长期的争论，而影响评审结果。总之，要做好最大限度的准备工作，避免无端的时间浪费，在进行设计变更的时候，要将发生变更的风险尽量全部转移到设计的输入阶段当中，做好任务书的编制工作，从技术上验证是否可行，最后来确定是否变更[5]。假如上述要求都满足，那么这些变更要求就可以从经济成本上考