酒店式公寓发展详解.ppt

酒店式公寓的特征 特征 （一）提供酒店式的服务和管理，它借鉴酒店服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、叫醒服务、订书报、杂志、代订车船飞机票、钟点工服务等一系列服务。 　　（二）商居两宜，兼具居住和办公两种功能。 　　酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住与办公空间混在一起，面积较大的酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，设有卫生间，和简易厨房，提供一些办公设施和通讯条件。 　　 酒店式公寓的特征 特征 　 　　（三）酒店式公寓的小户型特征明显 　　目前市场上的许多酒店式公寓其实质是小户型产品，小户型酒店式公寓因为总价低、月供低，更加适合年轻人。而且小户型产品是过渡型产品，以后会面临出售或出租，小户型更加利于出租或出售，因此市场上小户型的酒店式公寓更受欢迎。 　　 酒店式公寓的特征 特征 　　（四）投资和自住功能齐加强 　　只有这样增加其抗跌能力，减少购买者的投资风险。比如炫特区，在连续推出三期小户型产品之后，推出XP版“炫王子”———自住、酒店、SO-HO于一体的集成式住宅。除了硬件配置和档次向CBD老牌公寓方向靠近外，在物业配制上也进行非常大的改进，比如室内绿化，增加低层商务功能等。这种产品的特点是商业及各种生活配套方面的功能得到加强，投资自住两相宜。炫特区不但实行酒店式服务，而且拥有2万多平方米的商业及配套服务措施，引入国际品牌的知名商户，在本社区内即可解决日常生活的商业购物需求。更不能忽视的是，在推出星级公寓之前，炫特区已经售出2000多个单位，形成了相当成熟的社区氛围，许多公建和设施已经成型，后期购买星级公寓的买家完全可以共享，这也是一般酒店式公寓所不具备的。 ? 酒店式公寓的消费者分析 特征 酒店式服务公寓产品的消费者分析 　　1.住宅产品功能（效用）消费规律 　　住宅产品的消费需求同样呈现出“基本生活需求——安去需求——感情需求——尊重需求——自我发展需求”的由初级形态到高级形态的发展规律，消费这种“金字塔”结构对应于由低到高的住宅产品类型，可以确定的是，酒店式服务公寓是为满足“次高、高层次“的消费需求的产品。 　　２。购买酒店式公寓产品的客户群分析 　　酒店式公寓的主要客户群体分为三大类：一类是投资为主的客户群体；一类是商住两宜，兼具居住和办公两种功能；另一类是自住型客户群体。 　　 酒店式公寓的消费者分析 消费者分析 酒店式公寓的购买客户中，投资者占绝对大多数。投资客户主要可以分为两大类型:第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在２５－３５岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在８％－１５％。这部分客户占整个客户总数的６０％左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在４０岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于１００平方米以上的较大户型，预期投资回报率多在１０％以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的１５％左右。 酒店式公寓专题 铭立房产 研究框架 潜在供应情况分析 酒店式公寓专题研究结论 酒店式公寓个案研究 发展历程及现状 酒店式公寓基本概念 面临的机遇与挑战 酒店式公寓市场分析 酒店式公寓基本概念 定义 特点 分类 动因 酒店式公寓基本概念 定义 酒店式公寓的概念始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。 ? 酒店式公寓基本概念 定义 酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，一般位于大型商圈内，有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓。是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。 ? 简单定义其概念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权 解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投