物业估价概论(1).pptVIP

第一节 物业概述 （三）其他权利 3．抵押权。 土地使用权和房屋所有权均可抵押。 法律规定，抵押人和抵押权人所签的抵押合同，不得违背土地使用权出让合同的规定。 第三十页，共七十四页。 第一节 物业概述 （三）其他权利 4．典权。 土地使用权和房屋所有权均可典当。 法律规定，承典人与出典人所签典契不得违背土地使用权出让合同的规定。 第三十一页，共七十四页。 第一节 物业概述 （三）其他权利 5．地役权。 地役权是指为自己土地的便利在他人土地上设定的权利。担负提供便利的土地称为供役地，利用或享受便利的土地称为需役地。地役权的设置通常由供役地人和需役地人通过协议设立，最常见的地役权是通行权。 第三十二页，共七十四页。 第二节 物业估价概说 在物业交易中，买卖双方都十分关注物业价值的评估，因为这是一个直接关系到双方切身利益的关键性问题。 对物业来说，价值概念的界定有其复杂性，物业价值的评估也有其特殊性。它会随着不同估价的对象、目的、依据和方法等而各有差异。 第三十三页，共七十四页。 第二节 物业估价概说 一、物业估价的涵义 物业估价，日本和韩国称为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；中国香港常称为物业估价。 估价原本仅是对价格的估计，是任何人都可以做出的，不论他的估计是对还是错，但目前估价已发展成为一门专门的学问，一项专业技术。 第三十四页，共七十四页。 第二节 物业估价概说 一、物业估价的涵义 物业评估是指由物业专业估价人员依据国家的有关法律、法规和有关资料，根据特定目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，应用科学的估价方法，并结合估价经验与对影响物业价格因素的分析，对物业的价值、使用价值和最可能实现的合理价格做出真实、客观、合理的推测与判断的过程。 第三十五页，共七十四页。 第二节 物业估价概说 一、物业估价的涵义 正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点： （1）物业估价既是一门科学也是一门艺术。 正确的物业价格的推测与判断，必须依赖于一套科学严谨的物业估价理论和方法，但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验。 为此，许多国家和地区都建立了物业估价制度，规定要成为估价师，不但要具备相当程度的估价理论知识，还必须具有两年以上的估价实践经验，只有取得了估价师资格，才能独立地开展估价业务。 第三十六页，共七十四页。 第二节 物业估价概说 一、物业估价的涵义 正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点： （2）物业估价不是对物业价格的主观确定，而是把物业客观实在的价格通过估价活动正确地反映出来。 它是基于对物业客观实在的价格的认识后，运用科学的理论、方法和长期积累的经验将其表达出来，而不是把某个主观想象的数据强加给被估价的物业。 第三十七页，共七十四页。 第二节 物业估价概说 一、物业估价的涵义 正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点： （2）物业估价不是对物业价格的主观确定，而是把物业客观实在的价格通过估价活动正确地反映出来。 通常情况下估价表现为一种主观活动，甚至有时带有一些主观色彩。为此，许多国家和地区在建立的物业估价制度中，规定估价人员与被估价的物业有利害关系时要采取回避的办法，有的还主张估价收费标准不能与估价额完全挂钩，以免刺激估价人员过分高估价格，有的还制定了估价规范或标准，防止无准则而导致不同估价人员对同一宗物业的估价结果出现较大的偏差。 第三十八页，共七十四页。 第二节 物业估价概说 一、物业估价的涵义 正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点： （3）物业估价，既是对物业价格的评估，也是对物业价值和使用价值的评估，更是对物业使用权利的评估。通过评估物业价值、使用价值和使用权利的大小，达到评估物业价格的目的。 第三十九页，共七十四页。 第二节 物业估价概说 一、物业估价的涵义 正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点： （4）物业估价工作不是任何人都能从事的工作，它是一项专业性很强的工作，从事这项工作的人需要经过专门的训练和考核，也需要具备专业化的知识和职业道德品质。 第四十页，共七十四页。 第二节 物业估价概说 二、实施物业估价的主要原因 （一）征收物业税收的需要 进行物业估价的重要原因之一可能是为政府提供关于物业具体征税额度的目录。一般而言，这些税收都是以税收辖区内物业的公平市场价值为依据。 第四十一页，共七十四页。 第二节 物业估价概说 二、实施物业估价的主要原因 （二）银行开展贷款业务的需要 确定作为银行贷款抵押品的物业的价值，这也是物业估价的重要原因之一