资产评估之收益法培训课件.ppt

(2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式: 其成立条件是： ①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。 第三十页，共四十五页。 (3)在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式： 其成立条件是： ①纯收益按等差级数递减； ②纯收益逐年递减额为B； ③收益递减到零为止； ④r大于零。 第三十一页，共四十五页。 (4)在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式： 其成立条件是： ①纯收益按等差级数递减； ②纯收益逐年递减额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。 第三十二页，共四十五页。 复利现值 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率折合成的现值。 公式推导：由 第一页，共四十五页。 年金的现值 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为现值，其现值总和。 设A为年金，n为期限，i为利率，P为现值，P/A为一元年金的现值，则： （1） （1）式两边同乘以（1+i），则 （2） （2）-（1），得， 也称年金现值系数 案例：每年支付1000元，年利率10%，3年的年金总现值为多少？ 第二页，共四十五页。 第三页，共四十五页。 第四页，共四十五页。 第五页，共四十五页。 预付年金现值＝普通年金现值×（1＋i） 第六页，共四十五页。 递延年金现值： 方法一：P＝A（P/A，i，n）×（P/F，i，m）  第七页，共四十五页。 永续年金的现值 第八页，共四十五页。 第九页，共四十五页。 2.应用收益法必须具备的前提条件 （1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（Ri或A） （2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（r） （3）被评估资产预期获利年限可以预测（n） 第十页，共四十五页。 采用收益法进行评估，其基本程序如下： 　　1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等； 　　2.分析测算被评估对象未来预期收益； 　　3.确定折现率或资本化率； 　　4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间； 　　5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值； 　　6.分析确定评估结果。 　　从评估实务的角度看，第1-4步比较关键，涉及到收益法计算的3个关键因素：收益额、收益年限、折现率； 第十一页，共四十五页。 　1.收益额 （1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额； （2）资产评估中收益额的特点 ①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； ②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 　　客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。 （3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类。 第十二页，共四十五页。 2.折现率 　　（1）从本质上讲 　　折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 第十三页，共四十五页。 （2）从构成上看 第十四页，共四十五页。 　（3）资本化率与折现率的关系 　　①在本质上是没有区别的。 　　②二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。 第十五页，共四十五页。 【例11.单选题】（2009年度单选）采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（　）。　　 A.资本化率越高，收益现值越低　　 B.资本化率越高，收益现值越高　　 C.资产预期收益期不影响收益现值　　 D.无风险报酬率不影响收益现值 『正确答案』A『答案解析』考核关于收益法计算公式各个参数与评估价值之间的关系分析。 第十六页，共四十五页。 下列不属于收益法的基本参数的是（　　）。 A、收益额　　　? B、折现率? C、收益期限　　? D、重置成本? 第十七页，共四十五页。 资产评估中收益法中的收益额有哪两个特点（　　）。 A、资产的历史收益? B、资产的未来收益? C、资产的客观收益? D、资产的现实实际收益? E、收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主体的所得额? 第十八页，共四十五页。