房地产风险分析(郑康瑞).pptVIP

版权所有，不得翻印 版权所有，不得翻印 版权所有，不得翻印 房地产项目全程管理与风险控制 上海交通大学 中国房地产总裁、董事长（职业经理人） 高级研修班 2003年6月20日 —— 郑康瑞 首批国家注册监理工程师 新华社上海分社房地产研究中心理事会理事 主讲： * 第一页，共二十七页。 企业关注的问题 最关心 投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。 最 怕 风险（不确定性）：政策、市场、技术、进度、成本、人 ???? 最大的风险 失控，企业-“三控”；项目-“三控” “二管” “一协调” 最有效的办法 全过程、系统、企业层面的风险管理（泛风险管理） * 第二页，共二十七页。 风险定义 1、风险是一种不确定性 (说、算、看／人、事） 2、风险是损失或伤害 （赢与亏，多与少，局部与总体） 3、风险是预期与结果之间的差异 成功（满意）= X =结果-预期 X：大于零；等于零；小于零 ４、最大的风险是人 　　能力与价值观矩阵（四种人） * 第三页，共二十七页。 方向比方法重要　 方向－做什么 　做正确的事；应该做什么，能够做什么，必须做什么。 　企业：首先住宅房产一流，然后向边际房产发展。 部门：投资（趋势、时空、时点）， 　　　产品（顺应市场，引领消费，区位、价位、品位统一，产　　　　　　品—极品）， 　　　市场（客户系统—类别、需求、途经） 服务（满足需求，创造需求） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 * 第四页，共二十七页。 效果比效率重要 怎么做（方法）—正确地做 　效果　＝ 做对事　+　高效 谁来做（用对人） 　能做的人（能力+人品） 　想做的人（主动，独立承包商的思维） 个人成功四条件 　信任、平台、能力、激情。 　 * 第五页，共二十七页。 激励与绩效　发展与能力 衡量标准 　局部绩效，系统绩效，单干、合作。 做了如何 　期望，激励，价值与价格一致，贡献与报酬一致； 　发展与能力 ：能者上，平者让，庸者下 做得如何 　考核（数据说话），奖惩（物质与岗位），申报奖项（例如：成本节约奖，创新奖，协作奖）。 制度管事，文化管人（价值认同，同甘共苦，共创辉煌）， 　 * 第六页，共二十七页。 风险来源 政策风险 土地、贷款、预售、按揭、配套 市场风险 “玉佛城”价格调整（黄金/陷阱） 技术风险 “瑞南新苑” “御景圆” 进度风险 “金钟广场”—金融风暴 合约风险 成本风险 质量风险 人的能力及信用风险 * 第七页，共二十七页。 做大的前提　做强的基础 规范化 市场化 专业化 集成化 数字化 国际化 　人才、模式、认证、合作、开发 决策科学化 流程合理化 管理规范化 操作信息化 目标数据化 责权利一体化。 * 第八页，共二十七页。 项目投资决策与风险管理 项目选择及洽谈 项目投资机会分析（案例：杨浦项目） 项目投资论证会 （案例：沈阳项目-工程与投资的区别） 项目投资决策 项目可行性研究 * 第九页，共二十七页。 项目动态评估及决策调整 案例1：御景圆定位调整 （房型、面积、标准、成本） * 第十页，共二十七页。 项目动态评估及决策调整 案例2：玉佛城价格调整 （黄金/陷阱） * 第十一页，共二十七页。 决策与时空 规划与时空 地块时空 一维 ： 地段 二维 ： 形状 三维 ： 空间 四维 ： 时间 +空间 = “时空” n 维 : 生态 文化 历史 选择时机 整合资源 策划与规划 环境与规划 建筑时空 一维 ： 方位 二维 ： 房型 三维 ： 内外空间 （错层、复式、低窗??） 四维 ： 时间 +空间 = “时空” n 维 : 风格 文化 生态 智能 建筑设计与装修设计同步 * 第十二页，共二十七