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* 二、相关税费知识 一、房地产基础知识 培训大纲 三、中介流程 四、买卖流程 五、贷款及相关知识 第一页，共三十页。 一、房地产基础知识 1、房屋分类 3、房地产市场 4、土地使用权出让年限 2、房屋结构分类 第二页，共三十页。 一、房屋分类 1、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； ?? 2、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； ? 3、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 第三页，共三十页。 二、房屋结构分类 1、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。 2、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。 3、错层：房内高度不一至，一米以内分离。 第四页，共三十页。 三、房地产市场 1、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）； 2、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）； ? 3、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）； 第五页，共三十页。 四、土地使用权出让年限 a、居住用地70年；????????? ? b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； c、商业、旅游、娱乐用地50年； 第六页，共三十页。 二、相关税费知识 1 卖方税费 2 买方税费 第七页，共三十页。 1、卖方税费 1、普通住宅 2、非普通住宅 第八页，共三十页。 普通住宅 1、满五年 营业税免收 未满五年5.55%×房屋总价 2、交易手续费：2.5元×建筑面积 3、合同印花税：0.05%×总房价 4、个人所得税 满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年 差额×20%或者总价×1% 5、中介费1.5%×房屋总价（实际成交价） 第九页，共三十页。 2、非普通住宅税费 1、营业税：5.55%×房屋总价 2、交易手续费：2.5元×建筑面积 3、合同印花税：0.05%×总房价 4、个人所得税：房屋总价×1% 5、中介费1.5%×房屋总价（实际成交价） 第十页，共三十页。 买家税费 1、普通住宅 2、非普通住宅 第十一页，共三十页。 普通住宅 1、契税：1.5%×总房价（普通住宅） 2、交易手续费：2.5元×建筑面积 3、合同印花税：0.05%×总房价 4、中介费：1.5%×总房价 5、权证印花税：5元 6、登记费：80元 7、配图费：25元 若需贷款：抵押登记费公积金100元，商业或者组合贷款200元。 若要公证：买卖合同公证0.3%以下×总房价。抵押合同公证贷款额×0.1% 第十二页，共三十页。 非普通住宅 1、契税：3%×总房价 2、交易手续费：2.5元×建筑面积 3、合同印花税：0.05%×总房价 4、中介费：1.5%×总房价 5、权证印花税：5元 6、登记费：80元 7、配图费：25元 若需贷款：抵押登记费公积金100元，商业或者组合贷款200元。 若要公证：买卖合同公证0.3%以下×总房价。抵押合同公证贷款额×0.1% 第十三页，共三十页。 三、中介流程及各环节注意事项 1、接客 2、配对 3、约看 4、带看 5、逼意向 6、转定 7、签约 第十四页，共三十页。 接客 始终面带笑容 投石问路，确认对方的需求（越详细越好） 找到共鸣点，聊取信任，使对方对你及你所推的产品产生浓厚的兴趣 注意事项： 一定详细了解客户需求，客户性质（投资还是刚需），首付多少，能接受价格等。 第十五页，共三十页。 配对 房源配对： 尽可能的找到与客户需求相匹配的房源，但万不可自我设馅。若有性价比高的房源，大可引导。找到合适房源后，多约一到两套做对比。 注意事项：以往有很多老业务员都会自我受限，总认为客户的需求不会改变，但往往都是这种自我受限与成交擦肩而过，结果客户在别人手里买了哪套房屋。 第十六页，共三十页。 约看 1、对自己推销的产品了然于胸（面积、价格、房型、朝向、付款方式、看出去的视、视觉效果等等） 2、付出你的激情，重复强调你所推产品的最大优势及目前市场的稀缺性。 3、隐约灌输意向概念，为逼意向做好完美的铺垫。 4、对报价的艺术：掌握好你主推的房源，在房东要求的价格上多报一点，一般是成交价*1.025（视客户情况而定），其他房源可以报底价或是低价，但不可以太悬殊，影响主攻房源在客户心中的地位。报价的尾数中尽量不要带5和0，最好是可以到小数点后一位，给其感觉没有还价空间。 第十七页，共三十页。 带看 1、带看前的准备工作； 2、带